Bài toán nên mua nhà hay thuê nhà (ví dụ nếu bạn có 1 tỷ)

Nếu bạn có 1 tỷ (1000m) thì nên mua nhà hay thuê nhà? Như thế nào thì có lợi hơn? Ở đây giả sử là bạn hoàn toàn hiểu biết về tiền bạc tức là lý trí 100% chứ không phải kiểu có tiền là tiêu bạt mạng. Tức là loại bỏ tâm lý con người về kinh tế (có tiền thì tiêu pha rộng rãi). Đại đa số mọi người khuyên mua nhà là do yếu tố tâm lý: Nếu bạn mua nhà thì hết tiền, nên bạn sẽ phải tiết kiệm, từ đó trở nên giàu có hơn. Mọi người đều làm thế, nên nếu bạn chủ trương sống theo số đông thì cũng tốt thôi.

Ở đây chỉ phân tích về mặt kinh tế học.

Bối cảnh

Bạn có 1000m và phân vân không biết nên mua hay nên thuê nhà. Mua nhà thì đỡ tốn tiền thuê nhà, lại sở hữu căn nhà, tức là có "của để dành". Còn thuê nhà? Chẳng có lợi ích gì theo quan điểm của người VN. Nhưng với người dân các nước phát triển thì nếu không thuê nhà bạn vẫn còn CỤC TIỀN trong ngân hàng.

Ngoài ra, lạm phát hàng năm là 6%, lãi suất ngân hàng dài hạn là 7% (thực tế hiện nay), do đó, giá nhà sẽ tăng do lạm phát là tầm 5 ~ 7%/năm, trường hợp này lấy trung bình là 6%, vì GDP tăng 6%, lạm phát 6% tức là mỗi năm tiền trong túi dân tăng đại khái 6% nên họ sẵn sàng bỏ thêm tiền mua nhà. Còn tỉ lệ sinh lời trung bình của bất động sản lấy là 5%.

Tính toán

Chúng ta dùng Công cụ tính giá trị bất động sản để tính.

Nếu bạn đi thuê nhà thì để thuê nhà 1000m với tỉ lệ sinh lời 5% thì tiền thuê 1 năm: 50m.
(Giả sử ký hợp đồng từng năm một).

Như vậy số tiền còn nguyên chưa động tới là 950m. Bạn gửi số tiền này trong vòng 1 năm lấy lãi suất 7%, còn số tiền trả tiền thuê 50m thì trung bình sẽ gửi được 0.5 năm.
Tiền lời do gửi 950m 7% trong 1 năm: 66.5m
Tiền lời do gửi 50m 7% trong 0.5 năm: 1.72

Do đó, sau 1 năm thuê nhà, số tiền bạn có là:
1000 - 50 + 66.5 + 1.72 = 1018.22m

Trường hợp mua nhà
Dùng công cụ tính hao mòn với trung bình 25 năm là nhà hết giá trị sử dụng:
Giá trị nhà sau 1 năm: 960m

Tuy nhiên, do đồng tiền trượt giá 6% nên lại tính giống như gửi tiết kiệm sẽ được: 1017.60m

Tóm lại thì mua nhà hay thuê nhà cũng ngang ngang nhau, không có gì thay đổi. Vì quan trọng là số tiền cuối cùng bạn có sau khi chốt lời.

Lý do tỉ lệ sinh lời bất động sản là 4%

Đơn giản là một bất động sản có giá trị sinh lời trong 25 năm nên trung bình mỗi năm sẽ là 4% (tức là năm đầu cho thuê cao, càng về sau giá thuê càng giảm nhưng lấy trung bình) .

Ở những nước đồng tiền rất ít lạm phát, thị trường chín muồi thì trung bình là 4%.

Vậy vì sao người ta mua bất động sản? Vì sao lại 25 năm?

Phải chăng vì con người cần mua nhà năm 35 tuổi và về hưu năm 60 tuổi sau đúng 25 năm? Hay sau 25 năm tâm lý, sở thích của con người thay đổi hẳn, tức là thay đổi sau mỗi thế hệ? Vì vẫn luôn có những căn nhà cũ nhưng bền đẹp kia mà? Có lẽ là lúc đó để "tân trang" cho phù hợp thế hệ mới cũng sẽ tốn bộn tiền, và chẳng đáng để đầu tư nữa, trừ khi đập và xây lại toàn bộ.

Như vậy thì con số 25 năm, hay 30 năm đơn giản chỉ là về NHÂN SINH QUAN.

Vì năm 60 là con người kiệt sức và muốn nghỉ ngơi hoàn toàn. Vì tương lai nghỉ ngơi hoàn toàn vào năm 60 tuổi, người ta sẵn sàng mua nhà vào năm 35 tuổi.

Ví dụ thế này: Nếu bạn 35 tuổi và đang đi làm công ăn lương, dự tính nghỉ hưu năm 60, thì năm đó bạn sở hữu "ngôi nhà mơ ước" và sống bằng lương hưu, thời gian tự do, nghỉ ngơi hoàn toàn, có thể đắm chìm trong sở thích thì rất tuyệt vời nhỉ?

Vì thế, bạn mua nhà. Tất nhiên là dạng trả góp. Tới năm 60 tuổi bạn sẽ sở hữu hoàn toàn căn nhà, sống cuộc đời tự do. Mua nhà là để bạn dưỡng già thôi, vì lúc đấy con cái trưởng thành và tự lập rồi.

Vậy các nước như VN thì sao, vì mua nhà là để cho con, và con cái sẽ chăm sóc cha mẹ?

Thật ra bài toán tưởng khác nhưng vẫn là một. Vì mua nhà cho con nhưng lại sống cùng con để con cái chăm sóc, thì vẫn là mua nhà cho bản thân hưởng tuổi già. Hơn nữa, lại còn lợi thế là được con cái chăm sóc, bên cạnh tiền lương hưu.

Người VN lập gia đình sớm, vì thế có nhu cầu mua nhà sớm. Ví dụ 25 lập gia đình là đã vay tiền mua nhà trả góp (vay cha mẹ và vay ngân hàng). Người VN thật ra sở hữu nhà khá sớm, chỉ mất tầm 5 - 10 năm mà thôi. Mặc dù giá nhà ở VN khá cao, không hề rẻ so với thu nhập, nhưng ai cũng mua nhà được, chứng tỏ người VN rất giàu có.

Vấn đề là CÁI GIÁ PHẢI TRẢ. Người VN có động lực mua nhà rất kinh khủng và có thể làm việc cường độ cực cao, sống cực kỳ tiết kiệm vì mục tiêu đó, lại được cha mẹ hỗ trợ mọi nguồn lực, nên mua nhà rất nhanh. Nhưng sau đó phải trả giá về thời gian, lối sống, sức khỏe, thường sau năm 30 - 40 là lão hóa và xuống sức khỏe, tinh thần rất nhanh. Vì đã VAY cha mẹ, nên phải trả nợ và từ năm 40 là phải chăm bệnh cha mẹ. Nên tựu chung cuối đời cũng không khác gì sống ở nước ngoài mấy.

Tức là ở VN là dạng hi sinh CHẤT LƯỢNG SỐNG để SỞ HỮU NHÀ. Một sự đánh đổi.

Sở dĩ phân tích như thế là để các bạn thấy rằng, sở hữu nhà không phải là bí quyết tất thắng để trở nên giàu có. Sở hữu hay không sở hữu chẳng liên quan gì mấy. Tôi đã đặt bút tính ra để thấy là chênh lệch về tài sản trong hai trường hợp rất ít, không đáng kể.

Bạn không thể trở nên giàu có chỉ bằng cách mua nhà, mà quan trọng là phải biết cách đầu tư bất động sản và hiểu cả về nhân sinh quan, tâm lý con người nữa. Đấy là trường hợp bạn có rất nhiều tiền, vì lao động chăm chỉ mà trở nên giàu có á? Chỉ có tiền đẻ ra tiền mà thôi. Người giàu vẫn tiếp tục giàu, người nghèo vẫn tiếp tục nghèo, dù họ có làm gì.

Thật sự, người giàu thì lại đi thuê nhà, người nghèo lại mua nhà bằng mọi giá, bằng đồng tiền mồ hôi nước mắt để ... làm giàu cho người giàu. Đây là lợi ích kép của việc giàu có thật sự.
Mark