HỌC NGÀNH CHĂM SÓC VÀ LÀM ĐẸP THÚ CƯNG TẠI NHẬT BẢN

Monday, October 9, 2017

Công cụ tính giá trị bất động sản

Có nên mua nhà hay không là câu hỏi mà hầu hết người đi làm thậm chí cả du học sinh đi làm thêm ở Nhật đều có. Phần lớn mọi người mua nhà hoặc đất khi có tiền dư, thậm chí phải vay thêm vẫn mua. Và phần lớn mọi người mất tiền cho một thứ gọi là "tiêu sản". Tất nhiên là mọi người nghĩ đó là "tài sản". Cũng có người mua nhà là "tài sản" nhưng đại đa số là tiêu sản. Lý do là vì người giàu càng giàu và người nghèo càng nghèo. Mà người giàu thì hầu như chỉ buôn bán bất động sản.

Bạn cần coi chừng khi đi làm quần quật để mua nhà với giá cắt cổ để ... làm giàu cho người giàu. Điều này không chỉ áp dụng với người làm công ăn lương ở VN mà còn áp dụng với các bạn du học sinh cày tiền bên Nhật hay kỹ sư, công nhân đang làm việc bên Nhật nữa.

Ngoài ra đừng đầu tư mua bán gì theo lời khuyên trong bài này hay toàn bộ trang web này nhé ^^ Đây chỉ là nghị luận trong một thế giới ảo tưởng. Hãy sống, chiến đấu và đầu tư như người VN ngoài đời thực và bạn cũng sẽ thành công như mọi người khác.

Phân biệt tài sản và tiêu sản

TÀI SẢN (PROPERTY) = Thứ giúp bạn kiếm tiền
TIÊU SẢN (LIABLITY) = Của nợ, thứ làm bạn mất tiền

Mua nhà có thể khiến bạn mất tiền, đó gọi là "tiêu sản". Đại đa số mọi người nghĩ nhà là "tài sản" vì họ nghĩ quá đơn giản. Vì nếu không mua nhà thì tiền của bạn vẫn còn nguyên si mà. Bạn mua nhà có nghĩa là phải MẤT TIỀN, nên tùy thuộc căn nhà đó có SINH LỜI hay không, và ở mức nào để đánh giá nó là tài sản hay tiêu sản. Vì tiền mặt thì tính thanh khoản tốt hơn bất động sản nhiều (bất động sản có tính thanh khoản gần như hạng bét).

Ví dụ bạn bỏ tiền ra mua một ngôi nhà, thì bạn sẽ mất cơ hội sử dụng số tiền đó. Và ngôi nhà của bạn giả sử không cho thuê được, thì mỗi tháng vẫn ngốn của bạn phí duy trì, sửa chữa. Hơn nữa, ngôi nhà sẽ lão hóa theo thời gian và khoảng 30 năm sẽ không còn sinh lời (trừ khi bạn tu sửa nó). Ở đây loại bỏ các yếu tố như đầu cơ hay "tránh lạm phát" (nếu chỉ tránh lạm phát thì bạn gửi ngân hàng vẫn sinh lời được).

Chưa kể bạn còn tốn công và thời gian quản lý, nên nếu tiền cho thuê không đáng là bao, hoặc phải sửa chữa quá nhiều thì nhà chẳng có lời mấy nữa. Thậm chí, khi bán đi nó còn có thể không được giá ban đầu.

Lãi suất kỳ vọng của bất động sản

Mục tiêu của mọi tài sản là: SINH LỜI. Tức là lãi suất sinh lời hàng năm.

Bạn gửi tiền tiết kiệm là để có lãi suất.
Bạn mua vàng là kỳ vọng vàng tăng (hoặc cho yên tâm).
Bạn mua cổ phiếu - ngoài yếu tố đầu cơ - là để nhận lợi tức.
Bạn mua nhà là để kiếm lời từ việc cho thuê.

Tất nhiên là cũng có người mua nhà "để ở", để "an cư lạc nghiệp" nhưng thật ra thì bản chất chỉ là giúp bạn "kiếm được tiền nhà" mà thôi. Hãy suy nghĩ như một nhà đầu tư và tính toán cẩn thận.

Thông thường, ở thị trường đã chín muồi như Nhật Bản, Singapore, vv thì tỉ lệ sinh lời chấp nhận được của bất động sản, nhà ở là 3 ~ 4%.

Ví dụ, bạn mua ngôi nhà 100k thì bạn kỳ vọng 1 năm kiếm được 4%, tức là 4k, mỗi tháng bạn kiếm khoảng 4000/12 = 333 đồng. Ở Singapore bỏ 100 ngàn đô la mua nhà thì kỳ vọng mỗi tháng cho thuê được tầm 300 đô la.

Ở VN nếu mua nhà 1 tỷ thì kỳ vọng 1 năm kiếm 4% của 1 tỷ là 40 triệu, mỗi tháng cho thuê được tầm 3.2 triệu.

Đấy là ở nước ngoài. Còn ở VN thì thị trường cho thuê nhà ở kiếm được bao nhiêu % một năm?

Tôi lại làm bài toán ở SG: Một nhà chung cư cho thuê 13 triêu/tháng thì bán với giá 2.75 tỉ. Một năm cho thuê kiếm được 13 × 12 = 156 triệu.

Giá bán chưa bao gồm thuế, phí, vv nhưng nếu chỉ tính trên giá bán thì tỉ lệ sinh lời là:

156 triệu / 2.75 tỉ = 5.67%.

Tức là tỉ lệ sinh lời bất động sản ở VN là 5 ~ 6% (loại bỏ yếu tố đầu cơ chờ lên giá bán lại vì sẽ phân tích vào lúc khác).

Tóm lại thì, mua nhà ở VN sinh lời khoảng 5%. Do đó, hãy tính bài toán sau.

Nếu bạn muốn sống mức sống 40 triệu/tháng, tức là "trung lưu nghèo" ở VN, thì bạn cần bao nhiêu bất động sản?

Đáp án là 1 năm kiếm 40 × 12 = 480 triệu, 480 triệu / 5% = 9.6 tỉ.

Muốn sống trung lưu nghèo cần sở hữu tài sản trị giá 9.6 tỉ.

Còn nếu muốn sống như chuyên gia nước ngoài (expat) ở VN tức là 80 triệu/tháng thì cần gấp đôi, tức 18.2 tỉ.

Nghĩa là thế này: Nếu bạn chỉ có "vài căn nhà" thì bạn cũng chẳng giàu có gì mấy đâu, ha ha.

Công cụ tính giá trị bất động sản

Đây là phần lập trình vì tôi thích lập trình và tính toán mọi thứ. Tính toán giúp chúng ta tìm ra lý tưởng trong cuộc đời. Kẻ không biết tính toán thường sẽ thất bại hoặc đơn giản là thua thiệt. Nên về cơ bản trong cuộc đời chúng ta sẽ nói chuyện bằng CON SỐ không tình cảm, bullshit lằng nhằng giống như tôi đã nói về GIÁ TRỊ THẬT CỦA ĐỒ VẬT.

Công cụ tính giá trị nhà ở từ giá cho thuê nhà
Giá cho thuê nhà:
Tỉ lệ sinh lời kỳ vọng (%/năm):
Giá trị nhà ở: VALUE

Công cụ tính giá thuê nhà từ giá bất động sản
Giá bất động sản:
Tỉ lệ sinh lời kỳ vọng (%/năm):
Giá cho thuê nhà một tháng: VALUE

Công cụ tính tỉ lệ sinh lời từ giá nhà và giá cho thuê
Giá cho thuê nhà (năm):
Giá bất động sản:
Tỉ lệ sinh lời (%): VALUE

Công cụ tính lãi suất tiền gửi tiết kiệm (lãi nhập gốc)
Số tiền ban đầu:
Lãi suất ngân hàng (%/năm):
Số năm gửi tiền (năm):
Số tiền cuối: VALUE
Số tiền lời: VALUE

Sở dĩ phải tính cả lãi suất tiền gửi tiết kiệm là để so sánh xem việc tăng giá bất động sản có thật sự sinh lời hay không trong các bài sau.

Ngoài ra, bạn cũng dùng công cụ trên như là công cụ tính trượt giá do lạm phát (tăng giá do lạm phát không phải do giá trị thật), ví dụ tính giá trị nhà đất tăng lên mỗi năm do lạm phát, chẳng hạn 6%, thì bạn điền giá trị nhà đất vào ô "Số tiền ban đầu", điền tỉ lệ lạm phát vào ô "Lãi suất ngân hàng" (6 chẳng hạn) và điền số năm trôi qua vào "Số năm tiền gửi" ví dụ "2.5" (tính trượt giá nhà đất khi lạm phát 6% sau 2 năm rưỡi).

Công cụ tính hao mòn động sản
Bất động sản sẽ giảm giá trị theo năm tháng do nhiều lý do ví dụ như xuống cấp (lão hóa), nguồn cung nhiều hơn, bị bất động sản mới cạnh tranh, vv. Thông thường trong đầu tư bất động sản thì người ta tính là sau 30 năm bất động sản sẽ có giá trị về không (0). Tức là bạn phải đập đi xây mới toàn bộ vì lúc đó cho thuê cũng không sinh lời nữa (phải sửa nhà, tốn thời gian vv). Những nơi xây dựng cẩu thả thì có thể 20 năm là đã hết giá trị sử dụng. Do đó, trong công cụ này tôi để số năm để các bạn tự điền tùy theo phán đoán của bản thân.

Giá trị bất động sản lúc mới xây:
Số năm giá trị bất động sản về 0 (trung bình 25 năm):
Số năm đã trôi qua kể từ lúc xây (năm):
Giá trị hiện tại của ngôi nhà: VALUE
Hao mòn bất động sản (Giá trị đầu - Giá trị hiện tại): VALUE

Ghi nhớ: Hãy mua nhà như một khoản đầu tư chứ đừng chỉ để ở.
Mark

No comments:

Post a Comment