Monday, September 28, 2020

Đu đỉnh bất động sản

Có phải cứ mua bất động sản (nhà, đất vv) là sẽ thành công? Thực tế là có rất nhiều người đu đỉnh bất động sản, cũng như trong thị trường chứng khoán. Trường hợp như huyền thoại mua nhà và thường do may mắn nhiều hơn tài năng, tuy nhiên sau khi mua được nhà và tiếp tục đầu tư thì may mắn ngày cảng giảm đi rõ rệt, và cuối cùng bỏ cuộc vì thua lỗ, bởi vì:

- Nếu là nhà mua để ở thì chọn rất kỹ và cố gắng tìm nhà rẻ

- Nhà để ở có thể sống khổ sở để trả nợ

- Nhà để đầu tư thường muốn sinh lời nhanh, khả năng cày đã mất đi hết sau khi mua nhà, nên khả năng trả nợ ngân hàng kém đi nhiều vv

Tất nhiên là nếu bạn nhất định sẽ mua nhà mà không có một kế hoạch nào khác đột phá thì bạn nên vay tiền mà mua nhà sớm. Trong bài này tôi sẽ phân tích vì sao mua nhà sớm có lợi, và vì sao mọi người đu đỉnh bất động sản.

Giả sử là không xảy ra cơn sốt đất hay sốt nhà, giá nhà ổn định như các nước phát triển như Singapore hay Nhật Bản.

Nếu mua nhà mặt đất, bạn có thể cho thuê được khoảng 3-4%/năm. Mua nhà 3 tỉ cho thuê được tầm 7  ~ 8 triệu.

Nếu mua chung cư, bạn có thể cho thuê được khoảng 5-6%/năm, vì chung cư thì có tiện ích kèm theo giúp tăng giá cho thuê. Ví dụ chung cư 3 tỉ cho thuê được 12 ~ 13 triệu/tháng.

Nếu vay tiền ngân hàng bạn phải trả tầm 12%/tháng.

Ngoài ra, trường hợp giá nhà đất không tăng vì lý do gì đó (mở đường, tăng dân số cơ học, vv) thì theo tâm lý đầu tư, mọi người tự động cộng thêm trượt giá (lạm phát) 5 - 6%/năm vào đối với chung cư hay 7 ~ 8%/năm đối với nhà mặt đất.

Tức là, nếu bạn mua nhà, bạn có thể khiến nó sinh lời tầm 12%/năm (bằng cách tiết kiệm tiền thuê nhà hay cho thuê + tăng giá do trượt giá đồng tiền).

Như thế, so với gửi ngân hàng thì bạn lãi nhiều hơn tầm 4%. Tất nhiên là bạn chỉ lãi trên số tiền bạn có từ đầu thôi, không phải trên số tiền bạn vay ngân hàng.

Ví dụ, bạn có 2 tỉ, vay ngân hàng thêm 1 tỉ, thì 3 tỉ sinh lời 12%/năm nhưng bạn phải trả ngân hàng cũng 12%/năm cho số tiền vay, nên bạn chỉ còn sinh lời trên số tiền 1 tỉ mà thôi.

Đấy là mua nhà có sẵn rồi, còn mua nhà trên giấy thì bạn mất đi % tiền cho thuê nhà trong lúc đang xây.

Đu đỉnh bất động sản

Vẫn biết mua nhà thì nên mua càng sớm càng tốt, và nên vay tiền, mua "tiêu sản" cũng được, tiết kiệm được tiền nhà và nó vẫn tránh trượt giá đồng tiền. Nhưng thế thì ai cũng thành công rồi còn gì?

Thực tế thì đa số đều đu đỉnh bất động sản! Vì tâm lý FOMO (sợ lỡ cơ hội) nên giá nhà khá bong bóng, và ít người mua được nhà thật sự rẻ.

Ngoài ra, mọi người kỳ vọng thiếu thực tế là nhà đất sẽ tăng giá trong tương lai. Bao giờ tăng? 10 năm? 20 năm? Đợi xây cầu làm đường? Biết đợi đến bao giờ!

Nhất là đất nền thì sinh lời 0%, chỉ đợi tới khi nó được đô thị hóa. Ai sẽ đô thị hóa để bạn hưởng lợi? Tập toàn Viêm à?

Ở đây chúng ta phân biệt ra hai dạng là đầu tư (mua bất động sản cho thuê lại được) và đầu cơ (chỉ bán chứ không cho thuê được, ví dụ đất nền). Dạng nào thì bạn cũng rất dễ bị đu đỉnh, cũng như mọi thị trường chứng khoán, vàng, tiền số, vv.

Vì người khôn ngoan là lời từ khi mua, chứ không phải lời khi bán. Không ai muốn bị chôn vốn. Tôi cũng vậy! Tôi thà tiêu sạch tiền, còn hơn bị chôn vốn. Đấy là lý do tôi không hào hứng gì với việc mua bán này.

Bởi vì một lẽ đơn giản: Cái tuổi nó đuổi cái xuân. Nếu ai đó nghĩ là tôi cực kỳ hối hận vì phá sản thì chắc chắn họ nhầm to. Cứ phải ăn chơi phè phỡn tí đã, hậu quả tính sau. Nếu năng lực vẫn tăng lên thì lo gì.

Đu đỉnh bất động sản là thế này:

Bạn mua bất động sản và è cổ ra trả tiền cho ngân hàng, chất lượng cuộc sống không cao. Nhưng tính ra, mỗi năm bạn không có lời! Hoặc là giá bất động sản tăng nhưng chỉ là lời trên giấy, bạn thấy người ta rao bán giá tăng 10 ~ 15%/năm, nhưng không thực sự bán được, hoặc phải giảm giá mới bán được. Tức là, bạn bị chôn vốn và tài sản của bạn ngày càng khó bán hơn vì về sau nhiều nhà mới, chung cư mới ra hơn.

Thì đã nói là tâm lý FOMO, ai cũng sợ bất động sản tăng cao quá nên ai cũng vay tiền mua. Thực sự vì tâm lý này mà giá ngày càng cao thật. Đây cũng là nguyên lý tăng giá của thị trường.

Nhưng tâm lý FOMO này là mong sở hữu bằng mọi giá, nên cho dù giá có tăng, cũng không ai bán để chốt lời. Vì bán xong nó lại còn tăng, và không mua được bất động sản tương đương nữa!

Tức là dù nhà có tăng thì KHÔNG CHỐT LỜI được. Rốt cuộc thì sinh lời trung bình cũng là 4%/năm mà thôi. Nhưng chẳng phải nhà cũng mất giá 4%/năm theo thời gian hay sao?

Cuối cùng, bài toán trở nên "trung hòa" và đúng tính chất của cuộc đời: Việc mà ai cũng làm thì sẽ khó mà sinh lời.

Tất nhiên là người ta vẫn lời theo nghĩa là mua nhà giúp họ sống tiết kiệm hay tằn tiện, có kỷ luật. Và cảm giác sở hữu, cảm giác làm xong việc lớn có thể là tuyệt vời trong chốc lát.

Trường hợp của đất nền:

Đầu cơ đất nền thì ngon hơn nhiều, vì nó có thể tăng giá 3 ~ 10 lần. Nhưng bao giờ tăng thì không ai biết. Thị trường đất nền giống thị trường chứng khoán hơn, ở chỗ là nó chẳng liên quan gì tới giá trị sử dụng cả (cũng như doanh nghiệp có thể thua lỗ nhưng cổ phiếu có thể tăng ngoạn mục).

Đất nền thì bạn phải đợi, nhưng đợi tới bao giờ? Đến lúc bạn chán và bán ra thì nó sẽ tăng. Vì thế, đất nền là dễ đu đỉnh nhất.

Nguyên lý là thế này: Cũng như trong chứng khoán, khi một tổ chức mua số lượng lớn một cổ phiếu, nó sẽ tăng mạnh. Nhưng như thế thì bọn gà, cừu cũng đu theo để hưởng ké, thành ra giá tăng lên rất cao, làm tổ chức phải mua giá cao và vì thế, sẽ lỗ. Nên họ phải đánh bọn nhỏ lẻ trước, là mua thăm dò đẩy giá lên, khi mọi người bị FOMO và ào vào mua vì kỳ vọng thì tổ chức (gọi là cá mập) bán ra đánh sập sàn, làm bọn đu theo thua lỗ. Cứ làm như thế liên tục để nhà đầu tư nhỏ lẻ chết hết, sau khi mua xong thì cổ phiếu sẽ lình xình đi ngang, để khi nào người ta chán phải bán ra thì sẽ gom vào.

Đất nền cũng vậy. Nó tăng giá khi được đô thị hóa, thêm các tiện ích thiết yếu. Việc đó cần vốn đầu tư lớn, cả chi phí lobby chính sách. Nếu làm để bạn hưởng thì sao gọi là tư bản nữa?

Như vậy chả có gì vội. Tư bản lời ngay từ khi phân lô chia nền rồi nhé! ^^ Họ chỉ lấy đất hoang đo đạc vẽ ra rồi xây sơ qua đường xá cơ bản, thế là bán thôi. Cơ bản đấy là đất hoang vu và không ai sống được. Như thế là xong đợt một. Nhưng nếu vừa bán xong mà xây cả đô thị thì không hay, vì như thế thì những người vừa mua xong sẽ hưởng lợi dù không bỏ công vào. Nên cứ để vậy thôi.

Theo thời gian, nhà đầu tư không chịu nổi lãi suất ngân hàng, hay chán, thì bán dần ra, họ âm thầm gom vào. Sau tầm 10 năm, lúc mọi người cực kỳ chán nản mà bán ra (người trụ được 10 năm là tiền của họ chứ không vay), thì họ lại gom vào. Khi nào lượng bán ra đủ lớn rồi, họ sẽ xây dựng đô thị và đẩy giá lên, để lại ăn thêm một lần nữa.

Ai cũng biết đất nền sẽ tăng giá khủng, nhưng không ai đợi được, và tư bản có đủ chiêu trò để chăn dắt mọi người. Suy cho cùng họ không đô thị hóa thì tiền vẫn còn đấy, họ chỉ làm khi nào việc đấy sinh lời thôi. Mà việc đô thị hóa thì cần vốn lớn và khó mà sinh lời như phân lô bán nền được. Phân lô bán nền làm dễ mà ăn ngay nên ai cũng muốn làm, miễn là chạy được đất với giá rẻ.

Như vậy, theo tôi thì đã số đều đu đỉnh bất động sản.

Nên mua nhà hay không

Nên nếu đó là đam mê. Suy cho cùng nếu mua nhà để ở thì chẳng bao giờ sợ thua lỗ. Còn mua mà lời ngay từ đầu thì phải là chuyên gia, hoặc do may mắn. Nhưng nếu mua để đầu tư hay đầu cơ thì lại tương đối khác, phải lời ngay từ đầu, chứ không thì sợ sẽ đêm dài lắm mộng. Nhưng thuê nhà cũng là một lựa chọn cơ mà?

Vì thuê nhà thì hàng xóm khốn nạn sẽ trở thành vấn đề không quá lớn. Ở hai năm rồi bạn lại đi chỗ khác cho nó thư thái, như reset lại. Có thể đi mọi nơi mình muốn. Ngoài ra, bạn nên thường xuyên thuê lại vì như thế, sẽ tối ưu hóa được tiền nhà, chứ chủ nhà thường có xu hướng tăng giá sau khi hết hợp đồng. Vấn đề là nếu thuê nhà thì bạn có tự ti không thôi. Tôi thì tự hào vì đi thuê nhà. Có lẽ nên làm cả tấm biển TÔI THUÊ NHÀ treo trước cửa cho nó oách.

Nhưng tôi cũng không loại trừ khả năng mua nhà để đầu tư hay đầu cơ. Chẳng qua là không có thời gian, cũng chẳng đam mê mấy. Nhưng nếu có tiền dư dả thì việc mua nhà cũng dễ như lấy đồ trong túi, như thế cho thư thái.

Vì nhà có quyết định mức độ hạnh phúc đâu! Nếu nhà đem lại hạnh phúc thì thuê nhà, rồi tưởng tưởng là mình đang sở hữu nó là được mà. Cũng đâu phải là có biển "NHÀ ĐANG CHO THUÊ" trước cửa đâu mà phải lo người ta nghĩ gì. Mà có khi mua nhà xong rồi, ai hỏi cũng lại bảo là tôi đi thuê, như thế để động viên tinh thần mọi người, rằng họ hạnh phúc hơn người khác.

Nếu bạn còn trẻ, thu nhập cao, thì có nên mua nhà không?

Mua nhà hay không thì không quan trọng bằng học cách tiết kiệm tiền bạc như tôi đã chuyết trong năm nay. Tiết kiệm được rồi thì lúc đấy mới quyết định. Trước khi mua nhà, bạn cũng nên thử vài kênh đầu tư khác. Vì chắc gì bạn đã thực sự đam mê sở hữu nhà mà mua!

Có thể bạn bị lây tâm lý FOMO từ số đông, với ảo tưởng là nhà luôn tăng rất nhanh thôi. Chắc gì nhà đã tăng rất nhanh?

Chúng ta lại phải phân tích cả vấn đề, liệu rằng chúng ta có bỏ lỡ cơ hội khi không mua nhà sớm không?

Những người mua nhà lãi suất của họ chỉ tầm 4%, nhưng là con nợ ngân hàng lâu dài và không thoải mái về tâm lý. Ngoài ra, khi đã trả nợ thì việc gì cũng phải làm, thành ra chuyên môn không tăng mấy!!!! Tư bản biết bạn mua nhà thì cũng hơi đâu mà đi tăng lương cho bạn, vì bạn có dám bỏ việc đâu. Cũng như cha mẹ độc hại, biết chắc con cái bị vòng kim cô chữ hiếu thì tha hồ khủng bố tinh thần và hút máu thôi.

Giả sử nhà tăng giá 10%/năm (lạm phát 6% + 4% đầu tư bất động sản vv). Sau 3 năm, nó tăng 33%. Sau 10 năm, nó tăng 160%.

Nhưng nếu bạn không mua nhà thì bạn không phải gắn bó một công việc. Sau 3 năm, như lời khuyên mà tôi luôn khuyên mọi người, bạn NHẢY VIỆC.

Lương bạn lập tức tăng 50 ~ 100%. Tôi chưa thấy ai nhảy việc mà lương ít tăng, nếu là người có skill tốt.

Bạn tôi thay công ty liên tục, giờ là chuyên gia, hưởng lương chuyên gia. Cứ ra ngoài thị trường là luôn kiếm được công ty ngon hơn. Cổ phiếu cà pháo đầy đủ.

Đấy là SỨC MẠNH CỦA NHẢY VIỆC. Càng ngu trung với tư bản, càng có nhiều cám để ăn.

Như thế, sau 5 năm, lương bạn tăng trung bình là 100%, còn bất động sản thì chỉ tăng 1.1^5 - 1 = 60%.

Vì thế, cơ bản là bạn không bỏ lỡ cơ hội. Nếu lương bạn tăng lên đều đặn thì lúc đủ tiền mua một thể cũng được. Giờ cứ thuê nhà cũng không sao.

Mà cũng phải nói thêm là hiện tại nhà đang bong bóng, cho thuê chỉ được tầm 3% thôi. Ví dụ, nhà 3 tỉ cho thuê được 90 triệu/năm = 7.5 triệu/tháng. Cá biệt có nhà cho thuê được thấp hơn.

Như vậy, tiền lương của bạn cũng có thể quy thành giá trị bất động sản, ví dụ lương 20 triệu thì tương đương 20 * 12 tháng / 3% = 8 tỉ.

Ai bảo là sở hữu bất động sản là quan trọng nhỉ? Thu nhập 1 năm mới là quan trọng nhất nhé. Tất nhiên là có nhà thì bạn có thể vay tiền, có thể bán nó đi để có một cục tiền.

Nhưng chẳng phải nếu bạn đang đi làm có thu nhập vẫn thế chấp để vay tiền được hay sao? Cũng như nhau mà thôi. Chẳng qua, nhà chỉ là tài sản tích lũy trong quá khứ, còn tiền lương là trong tương lai, bản chất về công cụ tài chính là như nhau.

Tôi không nhà, không xe, không lương, không người yêu vẫn sống vui vẻ nhé. Vì chỉ có lý tưởng đánh đổ tư bản, tư hữu, tư lợi và diệt gian trừ bạo là đáng giá mà thôi.

Do đó, LƯƠNG CAO THÌ QUAN TRỌNG NHẤT LÀ TIẾT KIỆM NGAY TỪ NGÀY HÔM NAY, chứ không phải là mua bất động sản.

Good luck nhé.

Mark