Thursday, April 15, 2021

Định giá cà pháo phần 5: Phương pháp giá trị tài sản ròng (RNAV) và Phương pháp SOTP (SOP)

Các doanh nghiệp bất động sản thường có dòng tiền không ổn định, thất thường, ví dụ lúc dự án ra và bán thì dòng tiền rất lớn, P/E rất nhỏ, nhưng lúc không có dự án thì không có thu nhập. Do đó, đánh giá bằng phương pháp P/E hay phương pháp dòng tiền (chiết khấu) thì thường không chính xác.

Giá trị lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản là QUỸ ĐẤT. Do đó, chúng ta phải đánh giá giá trị của doanh nghiệp thông qua quỹ đất của nó. Mà đất thì cũng không có bảng giá, chỉ là so sánh tương đối với các lô đất xung quanh, nên chúng ta thường đánh giá lại định kỳ (revaluate).

Phương pháp tính giá trị doanh nghiệp dựa trên giá trị tài sản ròng kiểu này gọi là phương pháp RNAV.

RNAV = Revalued Net Asset Value.

Các bước để tiến hành định giá theo RNAV

Bước 1: Liệt kê các tài sản có giá trị cao của doanh nghiệp phát triển bất động sản như khu đất, dự án của doanh nghiệp.

Bước 2: Xác định giá thị trường của tài sản bằng cách tham khảo, so sánh các khu đất, các dự án tương đương.

Bước 3: Tính tổng tất cả các tài sản của doanh nghiệp theo giá thị trường sau đó trừ đi toàn bộ nợ của doanh nghiệp hay nó bằng với vốn chủ sở hữu + phần chênh do đánh giá lại tài sản.

Bước 4: So sánh vốn hóa của doanh nghiệp với giá trị tài sản ròng của doanh nghiệp (tương đương với so sánh thị giá cổ phiếu với RNAV của mỗi cổ phiếu).

Bước 5: Đánh giá, tùy mức thanh khoản, khả năng sớm chuyển đổi tài sản thành tiền của tài sản cũng như sự chắc chắn của tài sản để có mức chiết khấu hợp lý. Thông thường RNAV gấp 2 lần giá trị thị trường thì cổ phiếu đó hấp dẫn.

Phương pháp SOTP hay SOP

SOTP (SOP) = Sum Of The Parts Valuation = Phương pháp định giá Tổng các giá trị thành phần

Thường áp dụng cho doanh nghiệp đa ngành nghề và mỗi ngành nghề được tính theo phương pháp khác nhau, rồi cộng lại thành tổng. Ví dụ bạn tính mảng A bằng phương pháp so sánh tương đối, rồi tính mảng B bằng phương pháp DCF, và cộng các mảng lại với nhau.

>>Phần 6: Định giá doanh nghiệp trong khủng hoảng

No comments:

Post a Comment