Saturday, January 4, 2020

Huyền thoại mua nhà

Mua nhà chỉ với 200 triệu và thu nhập 20 triệu/tháng? Sau 8 năm nhà tăng giá 4 lần lên 3 tỉ?

Câu chuyện về Huyền Thoại Mua Nhà (HTMN) là thế này:
Cách đây 8 năm, hai vợ chồng anh (đã có con) muốn mua nhà để "an cư lạc nghiệp" nhưng chỉ có 200 triệu, được cha mẹ cho thêm 200 triệu, tổng là 400 triệu tiền mặt. Tổng thu nhập của cả hai vợ chồng là tầm 20 triệu/tháng. Nhờ tìm hiểu và người quen giới thiệu, anh chị nhắm được căn nhà 800 triệu, như thế vẫn thiếu 400 triệu nên vay ngân hàng 400 triệu để mua nhà. Sau 8 năm, anh HTMN trả hết nợ ngân hàng, đồng thời, căn nhà đã mua tăng giá lên 4 lần, giá hiện tại là tầm 3.2 tỉ.
Như vậy, có thể nói, anh là WINNER (勝ち組 kachigumi) đúng không nhỉ? Từ 400 triệu tiền mặt ban đầu anh chị đã biến thành căn nhà 3.2 tỉ, có thể coi là thành công, và tuyệt vời hơn là đã sở hữu nhà riêng của mình.

Trong bài này, tôi sẽ tính toán để làm rõ bài toán, để nếu bạn cần mua nhà thì có thể tham khảo. Những việc như trên thực sự là không hiếm, và bạn cũng có thể học HTMN để lập lại thành công này. Còn tùy xem ý chí, mong muốn của bạn thế nào nữa. Nhân tiện, do VN là nước đang phát triển, quá trình đô thị hóa, tư bản hóa về kinh tế đang diễn ra khốc liệt, nên chắc chắn là giá nhà vẫn sẽ còn tăng theo thời gian, nên nếu định mua thì bạn cần chuẩn bị sẵn 50% tiền nhà, và nên mua sớm. Sau đó thì đi cày trả nợ. Việc này thì chắc ai cũng làm thế rồi, nhưng bài toán là thế nào?

Trường hợp trên HTMN nợ ngân hàng 400 triệu, giả sử 1 tháng trả 5 triệu (15 triệu để chi tiêu cho vợ chồng con cái) thì 8 năm trả 8 x 12 x 5 = 480 triệu, con số này là hợp lý vì ngân hàng lãi tầm 10 ~ 12%/năm.

Tuy thế, thời gian đầu nợ còn nhiều nên phải trả nhiều hơn, càng về sau nợ càng giảm nên số tiền phải trả cũng giảm đi. Tức là thời gian đầu là thời gian trả nợ kinh khủng nhất, sau đó sẽ dễ chịu dần theo thời gian. Sau 8 năm thì phải trả tầm 500 triệu, kết quả sở hữu nhà 3.2 tỉ.

Vì sao HTMN có thể mua nhà với số tiền ban đầu ít và thu nhập không phải là cao?

Trước tiên là ý chí và quyết tâm sở hữu nhà để an cư lạc nghiệp. Nhưng thu nhập như vậy cũng không phải là thấp, bởi lẽ, cách đây 8 năm và tính trượt giá 6%/năm thì tương đương với tầm 25 triệu trong hiện tại. Đây là thu nhập của 2 người nên hoàn toàn khả quan.

Hiện nay một gia đình (hai người đi làm) thu nhập tổng tầm 25 ~ 30 triệu tương đối phổ biến (nhất là khi tính cả thưởng cuối năm vào). Như vậy, nếu học theo HTMN thì thực ra ai cũng có thể mua nhà, với điều kiện sau:

  • Tổng thu nhập của hai người là tầm 25~30 triệu (cách đây 8 năm 20~25)
  • Đã có gia đình, cả hai đều quyết tâm mua nhà và có thể sống tằn tiện
  • Có thể làm một công việc ở một nơi trong ít nhất 10 năm
  • Có tiền tiết kiệm khoảng 1/4 giá trị căn nhà, và cha mẹ cho thêm 1/4
  • Vay ngân hàng 50% giá trị nhà, mỗi tháng dành ra 25% thu nhập để trả nợ
Bạn phải có gia đình rồi, và cả hai đều sẵn sàng tằn tiện để mua nhà. Nếu bạn chưa có gia đình, hay người yêu, bạn sẽ tốn tiền giao tế, tình phí (nếu không sẽ ế) nên không thể bắt chước. Hoặc bạn có gia đình, hay sắp lập gia đình, nhưng người mà bạn lấy lại không đồng lòng mà muốn "hưởng thụ" trước, bạn cũng không thể bắt chước huyền thoại mua nhà.

Ngoài ra là CHA MẸ. Nếu cha mẹ cho bạn số tiền bằng tiền bạn dành dụm được thì bạn mới có thể mua nhà trong 8 năm, còn nếu cha mẹ đã không cho nhà mà bạn còn phải báo hiếu cho họ thì bạn sẽ không thể mua nhà.

Việc mua nhà theo kiểu HTMN đòi hỏi bạn phải là người tương đối "nhàm chán", có thể chịu đựng được hoàn cảnh thiếu thốn, và đặc biệt là chịu đựng một công việc trong gần 10 năm, với thu nhập hầu như không tăng (như tôi vẫn nói là khi làm việc lâu dài thì công ty không cần phải tăng lương cho bạn nữa, nhất là khi bạn đang nợ tiền mua nhà => cách tăng lượng chậm nhất là gắn bó với một công ty). Tức là phải là người có Ý CHÍ SỞ HỮU NHÀ rất cao.

Sau đó bạn nỗ lực hết sức mình trong 8 năm, cuối cùng bạn sẽ được phần thưởng là sở hữu nhà và hơn nữa, căn nhà lại còn tăng giá 4 lần.

Bài toán kinh tế: Khả năng sinh lời

HTMN có lời không, và lời bao nhiêu? Vì tôi e là khi nhìn thấy kết quả, có lẽ bạn cũng sẽ tự trách mình không cố gắng, vì thế, thay vì có nhà 3.2 tỉ, có lẽ bạn chỉ có tầm 500 triệu trong ngân hàng. HTMN hời hơn bạn 2.7 tỉ, và bạn xuất hiện như LOSER (負け組 makegumi)?

KHÔNG HẲN.

Trước hết, ở những nước ít trượt giá và quá trình đô thị hóa đã xong như Nhật, nhà rất ít tăng giá. VN nhà tăng giá trước hết là do trượt giá, thứ nữa là do đô thị hóa nên cầu luôn lớn hơn cung. Như vậy, giá nhà cũng tương đối bong bóng (lý do bạn mua sớm để được giá rẻ). Nhà tăng giá 4 lần là do SO SÁNH GIÁ, chứ không phải là bán được với mức giá đấy. Vì nếu rao bán NHÀ NÁT thì sẽ tương đối khó khăn và sẽ không được giá mấy.

Trước hết là căn nhà đó tuy tăng giá nhưng vẫn là nhà nát, vì từ đầu giá cũng không cao. Do đó, giá thuê rất rẻ, có lẽ chỉ được tầm 3% giá trị căn nhà, ví dụ giá 3 tỉ, thì cho thuê được 90 triệu/năm, tức là tầm 7-8 triệu/tháng.

Nếu lấy 400 triệu ban đầu gửi tiết kiệm 8% trong 8 năm, rồi lấy 480 triệu (trả ngân hàng) gửi tiết kiệm, 8% trong 4 năm (lấy trung bình), dùng Công cụ tính giá trị bất động sản để tính ra thì sẽ có tổng cộng 1.4 tỉ, nếu gửi ngân hàng 8%/năm thì được 112 triệu/năm, tức là 9 triệu/tháng.

Tức là hiệu quả sinh lời của NHÀ NÁT cũng chỉ xấp xỉ gửi ngân hàng. Sở dĩ nhà nát giá cao nhưng cho thuê rẻ vì tâm lý mọi người muốn sở hữu nhà, chứ không phải là khả năng chi trả thật.

Bạn hãy nhìn chung cư tầm 3.2 tỉ, họ sẽ cho thuê được 12 ~ 15 triệu/tháng, tức là chung cư mới sẽ cho thuê được giá gấp đôi nhà nát. Vì đó là NHÀ MỚI XÂY!!

Mà chung cư mới hiện nay cho thuê chỉ được 5~6%/năm mà thôi.

Vì thế, NHÀ CŨ NÁT thường là "có tiếng mà không có miếng".

Do đó, nếu bạn gửi tiết kiệm thay vì mua nhà cũ giá rẻ, bạn cũng không bỏ lỡ nhiều điều lắm đâu. Mà việc này còn tùy thuộc vào bạn có TIẾT KIỆM (TẰN TIỆN) hay không, vì cầm tiền mặt thì thường sẽ cứ thế tiêu đi, trôi theo dục vọng của bản thân. Đi du lịch nước ngoài mấy chuyến là tiêu tan hết ngay!

Ở đây chúng ta thấy lại được Ý CHÍ MÃNH LIỆT của HTMN đã giúp anh chị thành công.

Mua nhà có đảm bảo hạnh phúc không?

Như tôi tính toán ở trên, bạn cũng không bỏ lỡ nhiều lắm về kinh tế. Vì nói chung là HTMN sẽ bị bó buộc một công việc, sau 8 năm thì rất khó thay đổi sang việc mới, còn bạn đã thay đổi khá nhiều và lương đã tăng nhiều, có thể gấp đôi rồi. Cứ 3 năm đổi việc hay đổi công ty một lần, lương tăng ít nhất 50%, do đó 8 năm lương bạn tăng 2 lần là bình thường. Nhưng nếu bạn gắn bó, bạn không tăng được mấy.

Mua nhà sẽ hạnh phúc nếu ý chí sở hữu nhà cao, nhưng chỉ thời điểm dứt nợ ngân hàng thôi.

Vì sao?

Bởi vì, chúng ta muốn sống trong NHÀ MỚI. Khi bạn thuê nhà, bạn muốn ở nhà mới, kết cấu vững chắc.

Bây giờ chúng ta nhìn lại căn nhà 3.2 tỉ, giá thực của nó có lẽ chỉ là 1.6 tỉ (nếu tính từ giá cho thuê), tức là mức độ tiện dụng của nó chỉ ngang với giá 1.6 tỉ thôi. Bản chất nó là "nhà cũ" + cũ thêm 8 năm, nên hi vọng gì?

Một căn nhà sẽ bị mất giá trị khoảng 4%/năm (vì thế nếu nhà cho thuê được 4%/năm thì thực chất, bạn hòa vốn - không tính giá nhà tăng do bong bóng), sau 8 năm mất khoảng 32%.

Tức là để căn nhà được như 8 năm trước, phải sửa nó tương đương 32% giá trị nhà. Mà tiền sửa lại thường tỉ lệ với giá thị trường của căn nhà, tức là tính trên 3.2 tỉ, thì phải đổ thêm vào 900 triệu nữa mới tạm thời là "ở được".

Niềm hạnh phúc không đến từ giá trị tiện lợi của căn nhà nữa, mà tới chỉ từ TÂM LÝ SỞ HỮU NHÀ, nhưng khi căn nhà hỏng hóc và bắt đầu phát sinh chi phí bảo trì, niềm hạnh phúc từ tâm lý cũng có thể tan biến.

Tất nhiên, đây là rủi ro mà bạn có thể gặp phải thôi. Không nên thần thánh, nhất cực hóa việc mua và sở hữu nhà. Chúng ta chỉ nên trung lập.

Nhưng về mặt đầu tư thì có thể nói là thành công. Tôi ví dụ bây giờ bán căn nhà đấy đi, là có 3 tỉ trong tay, rồi lấy 1.2 tỉ gửi ngân hàng lấy lãi 8%/năm, được 96 triệu/năm, và thuê lại chính căn nhà đấy, với giá 8 triệu/tháng, thì vẫn còn dư 1.8 tỉ đúng không nhỉ?

Như vậy, mua nhà về cơ bản là SINH LỜI.

Nhưng chắc chắn, HTMN sẽ không bán nhà. Vấn đề là ở tâm lý. Sở dĩ HTMN thành công là vì anh ấy có Ý CHÍ MÃNH LIỆT trong việc sở hữu nhà, và hi sinh bằng cách làm một công việc trong suốt 8 năm để làm việc đó. Nếu bây giờ anh ấy bán nhà, thì lại không mua lại được căn nhà như thế nữa, vì giá nhà đã bong bóng rồi. Còn nếu cho thuê nhà, thì thực ra lại thua người giữ tiền mặt.

Áp dụng thành công của HTMN

Bây giờ giả sử bạn đã lập gia đình, và tổng thu nhập tầm 40 triệu/tháng, thì bạn có thể áp dụng lại thành công của HTMN không?

Bạn phải có khoản tiết kiệm tầm 400 triệu, cha mẹ cho thêm 400 triệu nữa, rồi vay ngân hàng 800 triệu, mua nhà tầm 1.6 tỉ. Sau đấy trích ra trung bình 10 triệu/tháng để trả nợ, thì sau 8 năm sẽ sạch nợ, và nhà có thể sẽ tăng lên ... 3 lần. Tức là lên tầm 5 tỉ.

Nhưng để thực sự hạnh phúc, hãy bán nó đi sau khi bạn trả hết nợ. Rồi dùng tiền đấy lấy 1/3 gửi tiết kiệm rồi đi thuê nhà y chang. Hoặc là lấy 2/3 gửi tiết kiệm và luôn đi thuê nhà mới, vẫn lời tương đối.

Bởi lẽ giá nhà sẽ luôn tăng trong 10 năm tới, do cầu lớn hơn cung (do quá trình đô thị hóa).

Đã sẵn sàng đầu tư bất động sản, bằng chính căn nhà của mình mua chưa?

Bài học thành công của HTMN là bài học điển hình của "tiền ít mua nhà cao sinh lời khủng", chỉ đặc thù ở xã hội đang đô thị hóa. Bạn chỉ cần áp dụng lại y chang là được.

So sánh với chứng khoán

Mua nhà: 400 triệu (+trả lãi 480 triệu) => 2.4 tỉ (3 lần) ~ 3.2 tỉ (4 lần)
Tiết kiệm: 400 triệu (+480 triệu góp dần) => 1.4 tỉ

Chứng khoán thì sao nhỉ? Giả sử bạn sinh lời 12%, hoặc 15%, hoặc 20%, trong đó 400 triệu là trong 8 năm, còn 480 triệu trong trung bình 4 năm, thì đây là con số mà bạn có sau 8 năm:

Chứng khoán 12%: 990 + 775 = 1.765 tỉ
Chứng khoán 15%: 1223 + 839 = 2.062 tỉ
Chứng khoán 20%: 1719 + 995 = 2.714 tỉ

Rủi ro cao hơn hẳn nhưng chưa chắc sinh lời bằng. Đây là lý do cha mẹ chỉ cho vay tiền mua nhà, chẳng ai cho vay tiền để mua chứng khoán cả.

HTMN đúng là huyền thoại. Nhưng không phải ai cũng may mắn như thế, đây là do bong bóng bất động sản. Chứ nếu nhà mà chỉ tăng giá tầm 2 lần thì cũng chỉ ngang với gửi tiết kiệm, và thua xa chứng khoán.

Thực tế thì giá nhà đã quá cao so với thu nhập và đang chững lại (rất ít giao dịch). Do đó, trừ khi đó thực sự là căn nhà "có giá trị để một gia đình ở" tức là nhà mà cầu cao, nhà sẽ không tăng giá quá nhiều. Nhưng tôi nghĩ là 8 năm nữa nhà vẫn sẽ tăng giá 2 ~ 3 lần, nên cũng dư sức để đầu tư.
-mark-

No comments:

Post a Comment