Sunday, January 5, 2020

Bài toán vay tiền mua nhà (đầu tư) trong 10 năm

Vì sao tiền tích lũy càng ít, càng dễ mua nhà sinh lời??
(xem trong bài)

Giả định: Giá nhà tăng 4 lần trong 10 năm (chỉ với nhà, đất đô thị nơi đang đô thị hóa).
Nguyên nhân:
- Trượt giá do lạm phát => giá tăng theo bù lại
- Kinh tế tăng trưởng => giá nhà tăng theo (mọi người giàu lên)
- Đô thị hóa, tăng dân số cơ giới

Giá nhà tăng 3 ~ 5 lần là chuyện bình thường, 3 lần nếu nơi đó không phát triển mạnh, không đô thị hóa mức độ cao hơn, còn 5 lần nếu có thay đổi quy hoạch lớn, trung bình là 4 lần (tức là 15%/năm). Tối thiểu là 3 lần (11.6%/năm). Thực tế thì giá nhà đã tăng tầm 4 lần trong 10 năm qua, nên thực sự có khá nhiều huyền thoại mua nhà.

Tôi ví dụ thế này:
Gia đình bạn có ban đầu (bòn rút từ cha mẹ vv) 1 tỉ đồng.
Tổng thu nhập khoảng 35 triệu/tháng => có thể góp tầm 10 ~15 triệu/tháng.
Vay 800 triệu trong 10 năm lãi suất 10% => trả 13.3 triệu ~ 6.7 triệu/tháng (giảm dần).
Bạn lấy 1.8 tỉ đi mua nhà 1.8 tỉ.

Bạn có thể sử dụng công cụ tính tiền phải trả của TCB. Tổng phải trả là 1.2 tỉ trong 10 năm.

Sau 10 năm giá nhà là:
- Nếu tăng 2 lần: 3.6 tỉ
- Nếu tăng 3 lần (11.6%/năm): 5.4 tỉ
- Nếu tăng 4 lần (15%/năm): 7.2 tỉ

Nếu bạn gửi tiết kiệm 1 tỉ ban đầu trong 10 năm, lãi suất 8%, và 1.2 tỉ (thay vì trả ngân hàng thì gửi tiết kiệm) trong trung bình 5 năm, thì bạn kiếm bao nhiêu?

Gửi tiết kiệm 8% (1 tỉ/10 năm + 1.2 tỉ/5 năm): 3.9 tỉ

Nếu đầu tư chứng khoán, lãi suất 12% và 15% trong 10 năm thì sao:

Chứng khoán 12% (1 tỉ/10 năm, 1.2 tỉ/5 năm): 5.2 tỉ
Chứng khoán 15% (1 tỉ/10 năm, 1.2 tỉ/5 năm): 6.4 tỉ

Như vậy, mua nhà tăng giá 3 lần ngang với đầu tư chứng khoán sinh lời 12%/năm, và mua nhà tăng giá 4 lần (10 năm) tương đương với đầu tư chứng khoán sinh lời tầm 16%/năm.

Nếu bạn không thể đầu tư chứng khoán sinh lời 16% trở lên, có lẽ bạn chỉ nên đầu tư mua nhà - phải là loại nhà hay đất hiện tại hay tương lai là khu đô thị, trở thành hạt nhân của đô thị hóa, tức là nhà mà nhu cầu của những người như bạn (trung lương) luôn cao.

Nếu bạn đang có nhà ở trong đô thị, đừng bán nó, cứ đợi 10 năm sau nó sẽ tăng 4 lần. Nếu cha mẹ có nhà thì đợi tới khi bạn già và họ qua đời.

Kế hoạch là thế này: Đầu tư chứng khoán trong 2 năm 2020-2021, xem tỉ lệ sinh lời là bao nhiêu %, từ đó quyết định đầu tư chứng khoán, hay đầu tư mua nhà.

Nếu chứng khoán mà bạn sinh lời 20% trở lên, quên nhà đi. Chỉ thuê nhà thôi là được.

Chất lượng sống khác nhau: Chứng vs. nhà

Hãy tưởng tượng bạn đầu tư mua nhà trong 10 năm, thì bạn sẽ è cổ trả nợ trong 10 năm. Dù rằng năm đầu bạn trả 13 triệu/tháng, còn năm thứ 10 là dưới 7 triệu/tháng, sẽ dễ chịu dần, nhưng rõ ràng bạn phải là người có khả năng sống tằn tiện. Và phải đảm bảo vợ con, thê thiếp vv của bạn cũng phải là người tằn tiện. Cha mẹ cũng không được sa ngã vào cờ bạc, hay bị bệnh hiểm nghèo như ung thư.

Trong 10 năm tới, bạn phải sống "tốt 100%" và những người trong gia đình cũng phải thế. Tức là gia đình bạn phải là trung lương cơ bản 100%, và trong 10 năm, bạn sống nghiêm túc 100%, chỉ một mục tiêu trả nợ mà thôi. Đừng có thay lòng đổi dạ hay thay ngựa giữa dòng. Và vợ/chồng bạn cũng phải thế.

Còn đầu tư chứng khoán, thì bạn không có áp lực trả nợ. Nhưng chứng khoán có thể làm bạn đau tim vì lên xuống thất thường, mà nếu tâm lý không vững vàng, thì đừng nói tới sinh lời, có khi còn lỗ thảm. 80% người tham gia thị trường là thua lỗ.

Rõ ràng, nếu muốn "ăn chắc mặc bền" thì nên đầu tư mua nhà, và kiên trì trong 10 năm. Còn muốn sống tự do, thì nên đầu tư chứng khoán.

Tôi sẽ đầu tư chứng khoán trong 2 năm là 2020-2021, từ năm 2022 thì tôi sẽ quyết định tiếp, tức là tháng 1/2022 là điểm phân kỳ. Nhân tiện, tôi cũng sa ngã 100% trong thời gian 2019-2020, từ đầu 2021 tôi lại nghiêm túc 100% như chưa từng.

Tức là từ 2021 thì tôi hết nhu cầu rồi, sẽ trở thành người gương mẫu. Hi vọng thế! Cũng sức tàn lực kiệt rồi còn gì!

Mua nhà muộn giá nhà tăng mất cơ hội?

Giả định là giá nhà tăng 4 lần sau 10 năm, tức là tầm 15%.

Hiện tại bạn có 450 triệu, và một năm bạn dư 150 triệu có thể dùng trả tiền nhà. Bạn muốn mua nhà 1 tỉ.
Nếu bạn mua ngay hiện tại, bạn phải vay 550 triệu, trả trong 10 năm, hết khoảng (lãi ngân hàng 10%) 830 triệu.

Nếu đợi thêm 1 năm, để bổ sung thêm 150 triệu, thì có lợi hơn không?

Lúc đó bạn có 600 triệu, nhà tăng 15% thành 1.15 tỉ, nên bạn phải vay 1.15 tỉ - 600 triệu = 550 triệu!

Tức là vẫn phải vay số tiền như năm nay, và vẫn phải trả tương tự, mà sở hữu nhà muộn hơn 1 năm.

Vậy thì ý nghĩa gì?

Tức là mua nhà thì phải MUA LIỀN TAY.

Hay nói cách khác, người càng ít tiền tích lũy càng dễ một nhà.

Vì sao có vẻ ngược đời như thế? Theo tôi, không ngược đời mà hợp lý. Người có ít tiền, nhưng có DÒNG TIỀN LỚN (BIG CASHFLOW) thì không nghèo lắm đâu. Có DÒNG TIỀN quan trọng hơn là MỘT ĐỐNG TIỀN.

Doanh nghiệp cũng vậy thôi, nếu dòng tiền lớn nhưng tiết kiệm nhỏ, thì tốt hơn là tiết kiệm lớn, dòng tiền nhỏ.

Bạn càng đợi thì càng bất lợi. Sở dĩ người nghèo, ví dụ chỉ có 200 triệu, mua nhà nhanh, vì họ LIỀU ngay, do có tích lũy thêm thì cũng không thêm được mấy, mà cảm giác giá nhà lại tăng quá nhanh, số họ tích lũy được không bù lại được giá nhà tăng. Vì thế, họ PHẢI QUYẾT ĐỊNH NHANH, thành ra họ mua ngay với 200 triệu, mà nói thẳng ra, chỉ đủ bù vào 20% ban đầu (của nhà 1 tỉ) để vay ngân hàng 80% còn lại mà thôi. Ha ha.

Quan trọng chính là DÒNG TIỀN dùng để trả nợ, bạn nên mua nhà đắt nhất mà dòng tiền của bạn có thể trả được.

Ví dụ, bạn có thể bỏ ra trả nợ tối đa 15 triệu/tháng, bạn nên vay tiền ví dụ trong 10 năm, mà số tiền bạn phải trả lớn nhất là 15 triệu/tháng là được.

Tức là chọn nhà có giá phù hợp dòng tiền của bạn.

Vậy điểm khác biệt giữa có tiền tiết kiệm nhiều, và tiền tiết kiệm ít là gì?

Tôi ví dụ, hai người cùng có dòng tiền 15 triệu/tháng, tức là có thể vay 800 triệu trong 10 năm. Một người chỉ có 200 triệu, người kia có 700 triệu, thì kết quả là thế nào?

Người có 200 triệu: Mua được nhà 200 + 800 = 1 tỉ, sau 10 năm có 4 tỉ
Lời: 4 tỉ - 0.2 tỉ ban đầu - 1.2 tỉ trả ngân hàng = 2.6 tỉ
Tỉ lệ sinh lời trên vốn: 2.6 / 1.4 = 186%

Người có 700 triệu: Mua được nhà 700 + 800 = 1.5 tỉ, sau 10 năm có 1.5 x 4 = 6 tỉ
Lời: 6 tỉ - 0.7 tỉ ban đầu - 1.2 tỉ trả ngân hàng = 4.1 tỉ
Tỉ lệ sinh lời trên vốn: 4.1 / 1.9 = 216%

Về số tiền lời cũng như tỉ lệ sinh lời, người có nhiều tiền hơn đều vượt trội. Đừng nói vì sao người giàu ngày càng giàu hơn: Vì vốn ban đầu họ nhiều hơn. Chẳng có cách nào đánh bại người giàu, trừ khi bạn làm cách mạng, gán cho họ là "kẻ thù của nhân dân" và tịch thu tài sản của họ - tới từng đồng xu cuối cùng (họ luôn chôn vàng ở đâu đó nên tìm cách mà moi ra toàn bộ).

Khi nào bạn nên đợi để mua nhà?

Như tôi nói ở trên, bạn chỉ nên đợi để mua nhà nếu bạn có thể TĂNG THU NHẬP (tăng dòng tiền) theo thời gian.

Lý do là vì dòng tiền càng lớn thì bạn có thể vay được càng lớn, nên giá trị nhà mua được càng lớn, sau 10 năm, giá nhà nhân lên 4 lần, bạn kiếm được nhiều hơn.

Nhưng bạn tăng thu nhập lên bao nhiêu % thì nên đợi, một con số cụ thể?

Tôi ví dụ vay mua nhà lãi suất 10%/năm, do đó, 1 tháng là 10/12 = 0.8(3)%/tháng. Bạn vay 1 tỉ trong 10 năm, tháng đầu bạn trả vốn 8,333,333 và trả lãi 8,333,333.

Tức là số tiền mà bạn phải trả thường là một tỉ lệ % nhất định của tiền vay ban đầu, do đó, nếu bạn tăng thu nhập lên % chẳng hạn, bạn có thể tăng số tiền vay lên i%.

Ví dụ  vay số tiền M, thì bạn vay được M(1+ i%). Tính toán toán học thì bạn sẽ có lợi khi chờ đợi nếu i lớn hơn 15% trở lên.

Nếu thu nhập (dòng tiền) tăng > 15%/năm: Đợi để mua nhà.
Nếu thu nhập tăng < 15%/năm: Mua ngay.

Ai mà tăng được như thế! Nên cơ bản là nên mua nhà ngay, để đầu tư.

Nếu bạn chỉ gửi tiết kiệm (8%) rồi chờ đủ tiền để mua nhà, thì chắc chắn, càng ngày bạn càng khó mua nhà hơn. Nếu bạn có thể đầu tư chứng khoán được 20% trở lên, ổn định trong 3 năm liên tiếp, thì tiếp tục chứng khoán và mua nhà bằng tiền lãi kép từ chứng khoán.

Bạn có thể đầu tư chứng khoán (lời 20% trở lên) rồi mua nhà.
Hoặc bạn có thể mua nhà ngay, và tới khi mà tiền phải trả cho mua nhà giảm đi (ví dụ 800 triệu vay 10 năm thì tháng 1 trả 13-14 triệu nhưng tháng cuối chỉ trả 6-7 triệu) bạn có thể đầu tư chứng khoán dần.

Kết hợp cả hai hình thức này với nhau và bạn có thể ăn bơ thừa sữa cặn của bọn tư bản, ngày tiến tới miền đất hứa CNXH không còn xa.
-mark-

No comments:

Post a Comment