HỌC NGÀNH CHĂM SÓC VÀ LÀM ĐẸP THÚ CƯNG TẠI NHẬT BẢN

Tuesday, October 10, 2017

Điều gì khác nhau giữa người mua nhà và người thuê nhà?

Nếu bạn giàu có và thừa tiền, mua nhà đối với bạn có lẽ chỉ như người ta mua mớ rau con cá ngoài chợ, không ảnh hưởng tới sinh kế gì. Thì tất nhiên là bạn không sống vì tiền nên chẳng nói thêm làm gì. Ở đây là so sánh được và mất giữa người mua nhà, và người thuê nhà một cách tổng hợp.

Như bài trước tôi có so sánh giữa việc mua nhà và thuê nhà thì về hiệu quả kinh tế không khác biệt gì mấy. Nhưng chắc chắn phần đông sẽ không đồng tình, cảm thấy khó hiểu, thậm chí thấy được tính rác rưởi của bài viết. Tất nhiên là thế thì cũng là đương nhiên thôi. Nếu muốn sống hạnh phúc và giàu có như người VN, hãy sống và đầu tư đúng như người VN!

Đại đa số mọi người đơn giản nghĩ là: Có nhà thì hơn đứt là không có nhà. Ít ra, bạn còn cầm gì đó trong tay. Bởi vì, nếu bạn thuê nhà thì tiền chỉ có mất đi, còn nếu bạn mua nhà thì dù thế nào nhà vẫn còn. Ở đây thì chúng ta bỏ qua yếu tố tâm lý "an cư lạc nghiệp" (vì yếu tố này thường đi kèm với "hàng xóm khốn nạn" để trung hòa với nhau).

Bạn đã đúng! Chúc mừng bạn đã thành nhà đầu tư VN xuất sắc. Bạn thực sự nên mua nhà.

Tôi sẽ phân tích một ví dụ cụ thể nhé.

Giả sử bạn có 6 tỷ (6000man = million as number ^^) thì bạn sẽ mua nhà 6000m hay thuê nhà? Giả sử A mua nhà còn B thuê nhà. Kết quả A và B khác gì nhau, ví dụ, sau 25 năm?

Bên Nhật họ tính tiền theo "vạn" đọc là "man" và quả thật nhà chung cư cao cấp ở Tokyo có giá tầm 6000 man thật. Nên con số trong bài này cũng áp dụng được luôn với nhà đất ở Nhật.
Nhà có giá 6000m thì tính theo Công cụ tính bất động sản với tỉ lệ sinh lời trung bình 4%/năm cho 25 năm (ở đây loại bỏ hoàn toàn lạm phát, coi lạm phát là 0% vì lạm phát thì gửi tiền sinh lời = lạm phát và giá nhà đất tăng đúng bằng lạm phát, tức là trượt giá nên không thay đổi phương pháp tính) thì tiền thuê của căn nhà này là 6000 × 4% / 12 = 20m/tháng.

Sở dĩ bạn mua nhà 6000m ngay từ đầu mặc dù giá này khá cao (6 tỉ) là vì khi về già bạn sẽ có nhu cầu sống tươm tất dể dưỡng già. Kể cả bạn chỉ có 3000m thì bạn cũng sẽ vay ngân hàng 3000m để có căn nhà mơ ước khi về già. Về già không thể sống chung cư 3000m với bọn trẻ ranh hò hét mỗi ngày được.

Như vậy thì về cơ bản là B thuê nhà nên sau 25 năm sẽ trả số tiền là 6000m và KHÔNG CÒN GÌ, do không sở hữu nhà.

Còn A, giả sử A ban đầu chỉ có 3000m nhưng mua nhà 6000m nên vay ngân hàng 3000m để mua, với lãi suất là 2 ~ 3%, giả sử là 3%. Nhưng do vay chỉ một nửa ngôi nhà nên lãi thật sự chỉ là 1.5% trên tổng số tiền, nhưng do vừa trả dần gốc nên trung bình chỉ là nửa số đó là 0.75% số tiền.

Tức là sau 25 năm, A trả số tiền 6000m cho căn nhà, 0.75% số tiền đó cho ngân hàng, và cuối cùng SỞ HỮU NHÀ.

Tổng kết lại nhé:
B (thuê nhà): Tốn 6000m trong 25 năm, không sở hữu nhà.
A (mua nhà): Tốn 6000m mua nhà, và tốn 0.75% × 6000 = 45m cho ngân hàng. Sở hữu nhà.

A giỏi và sáng suốt hơn đứt B với chi phí gần như nhau?

Như vậy thì so sánh hai người với nhau thì A hơn hẳn B, vì A sở hữu nhà sau cùng thời gian chỉ tốn thêm 45m (so với căn nhà giá 6000m). Đại đa số mọi người nghĩ cách này nên chọn cách làm của A và coi cách đó là tuyệt đối đúng.

Nhưng có một điều bất tiện là: Một căn nhà sẽ có giá trị về 0 sau 25 năm. A không sở hữu căn nhà trị giá 6000m, mà sở hữu căn nhà ban đầu có giá 6000m và đã 25 năm tuổi. Về mặt kinh tế, căn nhà lúc này bắt đầu trở thành gánh nặng.

Vì nó lạc hậu, không hợp thời, hay dột nát. Vì nó quá cũ bạn cho thuê với giá rất rẻ, vì cho thuê giá rẻ nên người thuê phá nát nhà bạn, vì họ phá nhà bạn nên bạn phải sửa ... đúng bằng tiền cho họ thuê cả năm. Hoặc đơn giản là bạn tốn rất nhiều thời gian quản lý nó. Bạn có thể ở nó, nhưng vẫn phải trả thuế, phí, nếu không sửa sang thì nhà xuống cấp, hoặc lạc hậu khiến tâm lý bạn căng thẳng, vị thế xã hội (SOCIAL STATUS) bị lung lay. Rốt cuộc bạn sống nghèo để tiết kiệm tiền nhà nhưng vẫn tốn tiền sửa và duy trì, và chết dí với căn nhà. Nó đã trở thành TIÊU SẢN = CỤC NỢ lúc nào không hay.

Để đơn giản, hãy tìm một căn nhà 25 năm tuổi không sửa sang gì và ở thử trong đó vài tháng.

Như vậy, tuy rằng A sở hữu nhà nhưng thật sự lại là sở hữu một cục nợ.

Vấn đề của người VN là tuyệt đối hóa, thần thánh hóa ngôi nhà như thể nó sẽ trường tồn theo thời gian mà không tốn chi phí gì, cũng không xuống cấp làm chủ nhân mất mặt, làm lung lay vị thế xã hội, thể diện của họ.

Họ không hiểu rằng ngôi nhà cũng chỉ là một TIẾN TRÌNH THỜI GIAN (TIME PROCESS) mà thôi. Giống một con người, 25 năm không học tập gì thì sẽ chỉ là một kẻ hoàn toàn vô dụng, không thể dùng vào việc gì được. Một căn nhà cũng thế, nếu bạn không đắp thêm chi phí cho nó thì sẽ không thể duy trì giá trị của nó. Như vậy A phải trả tiền nhiều hơn B nhiều.

Trong trường hợp mua nhà thì lại chia ra hai trường hợp:
(1) A sống trong căn nhà trọn đời trọn nghĩa
(2) A cho thuê nhà

Trường hợp A cho thuê nhà, thì A bỏ ra 6000m để kiếm lại 6000m trong 25 năm (nếu A tương đối khéo và cho thuê được liên tục), và được căn nhà 25 năm tuổi tức là "tiêu sản".

Nếu A sống trong căn nhà đó, thì kết cục cũng như vậy nhưng không tốn công và thời gian cho thuê, đỡ đau đầu, nhưng chất lượng sống của A cứ giảm dần năm này qua năm khác. Sau 25 năm, chất lượng sống tàn tạ đúng bằng giá trị căn nhà.

Trường hợp của B, vì B chỉ thuê nhà nên B luôn thuê những nhà mới nhất và không áp lực trả nợ. Tức là nếu B cứ thuê đều đều thì B vẫn luôn duy trì được mức sống như cũ, ở một căn nhà không xuống cấp, vì đã có chủ nhà lo sửa chữa, hoặc nếu xuống cấp thì B lại chuyển đi.

Kết cục giữa A và B không khác nhau trừ một thứ: CHẤT LƯỢNG SỐNG (LIVING QUALITY).

Ai trong số các bạn nói với tôi rằng chất lượng sống của người VN cao? Họ sở hữu nhà rất sớm, "thành công" rất sớm thì tôi đồng ý. Nhưng nếu nói cuộc sống của họ tuyệt vời thì tôi thấy hơi nghi ngại, vì họ quả là hơi tằn tiện, hơn nữa, khi đã mua nhà rồi, thì lại còn khó tính gấp bội cơ ^^ Mà khó tính cũng là nguyên nhân làm con người không hạnh phúc và chất lượng sống không cao.

Ngoài ra, những tưởng người VN mua nhà sớm, "an cư lạc nghiệp" thì sẽ trở nên giàu có. Để có cuộc sống trung lưu nghèo, bạn phải kiếm được 40 triệu/tháng, tính ra nếu bất động sản sinh lời 4% thì bạn phải sở hữu bất động sản tương đương 10 tỉ. Dù như thế, thì bất động sản lão hóa và lạc hậu theo thời gian nên chất lượng giảm đi 4% mỗi năm!

Kết cục là người VN không giàu. Những người giàu thật ra là người bán bất động sản ^^

Ngoài ra, lúc nào đó cần tiền thì họ sẽ phải bán nhà. Đại đa số người VN bán nhà trong vòng 10 năm. Vậy rốt cuộc, ngay từ đầu, họ mua nhà để làm gì?

Có cả một liên hoàn lý do như VỊ THẾ XÃ HỘI (SOCIAL STATUS), THỂ DIỆN, TRÁNH MẤT GIÁ ĐỒNG TIỀN (GIỮ TIỀN), THU NHẬP THỤ ĐỘNG, CỦA ĐỂ DÀNH CHO CON vv.

Nhưng khi họ sửa nhà, là lúc họ phá sản. Vì không tiên lượng được tiền sửa thường đội lên bằng ... căn nhà ban đầu, cộng thêm tiền tháo dỡ nữa.

Ví dụ A muốn sửa nhà 6000m, thì A tốn tiền tháo dỡ và xây lại đúng ... 6000m. Vì thế nói A mua nhà nên có của để dành, tốt hơn B chắc chắn là sai, quá sai.

Nhà có thể thành "tiêu sản"

Như đã nói ở trên, khi bạn mua nhà là bạn mua TRÁCH NHIỆM (LIABILITY). Sở dĩ gọi là "tiêu sản" hay "cục nợ" là từ chữ Liability này tức là Trách nhiệm.

Vì mua nhà không phải là xong. Mua nhà cạn tiền thì để duy trì cuộc sống như cũ, và duy trì căn nhà không mất giá bạn phải nai lưng ra làm cho bạn và cho căn nhà, điều mà người thuê nhà không nghĩ đến. (Tất nhiên là người thuê nhà coi trọng CHẤT LƯỢNG SỐNG thì họ cũng có xây thêm, lắp thêm và họ cũng tốn tiền, nhưng sẽ đỡ hơn nếu là thứ THÁO ĐI MANG THEO ĐƯỢC.)

Chưa kể là bạn còn phải trả nợ ngân hàng thay cho căn nhà nữa. Tóm lại chắc gì nhà đã đem tiền về cho bạn, mà có khi còn đem tiền của bạn đi, nên có thể thành "tiêu sản".

Nếu bạn còn trẻ và kiếm được tiền, đừng tuyệt đối hóa vai trò ngôi nhà như là một tài sản. Vì không ai chắc nó sẽ là tài sản cả.

Vì thế, quan điểm của tôi trước sau như một: Đầu tư cho học vấn, lối sống, công việc. Tiền chỉ là để tiêu xài, chủ yếu là mua thời gian mà thôi. Tôi đầu tư tiền vào con người, chưa phải vào bất động sản vô tri vô giác. Nhân tiện, thời gian cũng là để tiêu phí thôi, thời gian và tiền bản chất chỉ là một.
Mark

No comments:

Post a Comment