Thursday, March 25, 2021

Vì sao bất động sản luôn bong bóng?

Chào mọi người!

Trước đây tôi từng phân tích rằng nếu bạn định mua nhà thì nên mua càng sớm càng tốt vì chờ đợi thường không có lợi do giá nhà luôn tăng cao. Tốt nhất là có 50% giá trị căn nhà rồi vay thêm 50% từ ngân hàng và mua rồi trả nợ dần trong 10 - 20 năm. Trong trường hợp bạn không biết cách nào khác để đầu tư sinh lời ngoài gửi ngân hàng, có lẽ bạn nên liều vay hẳn 70% căn nhà định mua rồi è cổ ra trả nợ. Vì càng chờ, cơ hội có nhà riêng sẽ chỉ thấp đi.

Đấy là nếu bạn chỉ biết gửi tiết kiệm. Còn nếu bạn có thể đầu tư để tăng thu nhập, hoặc có kênh đầu tư lãi suất cao hơn là bong bóng nhà đất (10 ~ 15%/năm) thì bạn cũng chẳng cần phải vội gì, mà chỉ cần đầu tư tất cả tiền bạn có vào kênh đó và sống thư thái rồi mua nhà khi có đủ tiền. Bởi vì tài sản của bạn tăng nhanh hơn là bong bóng bất động sản.

Nghĩa là tùy vào mỗi người mà có nên lên con tàu bất động sản ngay hay không, chứ không thể có câu trả lời chung được. Những người tranh cãi vấn đề này chỉ là vì họ tư duy siêu hình thôi. Thực ra, đầu cư vào bất kỳ loại tài sản nào hầu như cũng sinh lời tốt hơn là ... bất động sản dành cho đại chúng (tức là bất động sản mà truyền thông khuyến nghị cho đại chúng, ví dụ chung cư chẳng hạn), vì bất động sản này luôn ở trạng thái bong bóng, tức là giá cao so với khả năng sinh lời. Trong khi đầu tư vào tài sản khác, bạn tha hồ lựa chọn, ngắm nghía bất động sản mà bạn muốn mua, và đợi tới khi thị trường xuống đáy để nhảy vào thì sẽ có lợi hơn rất nhiều.

Bong bóng bất động sản không phải do người giàu đầu cơ hay môi giới thổi giá

Đây chính là hiểu sai của rất nhiều người, rằng người giàu đầu cơ làm bong bóng bất động sản phình lên. Cũng không phải do người nghèo ai cũng nhảy vào mua nhà. Thực ra đâu là nguyên nhân đâu là kết quả? Vì giá nhà luôn tăng người ta mới phải nhảy vào mua chứ chưa chắc đã là ngược lại.

Dù là người giàu (mua bằng tiền tươi thóc thật), hay người nghèo (mua bằng tiền vay ngân hàng) thì số tiền của họ cũng chỉ hữu hạn, họ không thể mua mãi! Để mua thêm cái mới họ phải bán cái cũ. Người mua bán giỏi chính là mua thấp bán cao, nhưng nếu họ mua thấp có nghĩa là có người phải bán thấp, khác nhau chỉ là họ có vốn và nắm bắt được giá trị của bất động sản, chứ không phải là họ có năng lực thổi giá nó lên.

Ví dụ, một người thật giàu có 1000 căn nhà cho thuê, và mỗi năm thu lời trung bình là 3%, thì 1 tháng họ lời là 3/12 = 0.25%, tính trên 1000 căn nhà là 0.25% x 1000 = 2.5 căn nhà. Giả sử mỗi tháng họ mua thêm 2.5 căn nhà, thì một năm họ mua thêm 2.5 x 12  = 30 căn nhà.

Còn rất lâu nữa họ mới có 2000 căn nhà. Nhưng họ cũng không thể mua hơn số họ có thể mua, và mua rồi họ cũng phải bán hoặc cho thuê đúng theo cung cầu của thị trường, tức là bán cho người nghèo với số tiền không nhiều. Rốt cuộc, họ cũng đâu thể bán giá cao mãi như họ mong muốn?

Tiền của họ cũng chỉ là hữu hạn và không phải lúc nào họ cũng mua được nhà giá rẻ. Khi mà mọi căn nhà đều đã có giá cao, họ không thể mua dù có tiền, vì mua rồi sẽ bán cho ai?

Bong bóng bất động sản chỉ có một lý do cốt yếu là việc IN THÊM TIỀN.

Không hiểu điều này thì mãi mãi không trưởng thành được. Cuối cùng sẽ ghét người giàu vì nghĩ họ đầu cơ, nhưng rõ ràng là đây không phải tội lỗi gì của người giàu cả. Cũng không phải tội của người nghèo vay tiền ngân hàng mua nhà bằng mọi giá.

Đây chỉ đơn giản là cạm bẫy của chính sách BẦN DÂN DỄ TRỊ.

Đợi chút, thế hóa ra, những suy nghĩ của nhiều người từ trước tới nay là sai toét hết à?

Đúng vậy! Mọi người đều sai. Giá nhà ở bất kỳ nước nào cũng đều tăng cao nếu chính phủ in tiền vô tội vạ, chứ không phải do người giàu đầu cơ.

Ai hưởng lợi từ bong bóng bất động sản?

Tư bản ngân hàng và phe nhóm lợi ích.

Nếu tiền được in ra liên tục để duy trì bong bóng bất động sản thì sao? Người dân sẽ ngày càng khó mua nhà hơn, và họ phải vay tiền mua nhà, mà chính là vay ngân hàng. Ngân hàng sẽ vừa cho doanh nghiệp phát triển bất động sản vay, vừa cho người dân vay mua nhà, ăn lời hai đầu.

Mà ngân hàng chính là xương sống của nền kinh tế và bong bóng bất động sản chính là con gà đẻ trứng vàng của tư bản ngân hàng.

Bởi vì, trong một nền kinh tế công xưởng hóa với vốn FDI là chủ đạo, thì ai còn vay ngân hàng để làm ăn nữa?

Bữa ăn chính của ngân hàng chính là bất động sản. Nếu ai cũng đủ tiền tự mình mua thì ngân hàng sẽ mất ăn. Do đó, liên tục cung tiền giá rẻ bơm vào các ngân hàng và làm tiền tiết kiệm của người dân bốc hơi sẽ đem lại rất nhiều lợi ích:

  • Dân nghèo đi thì vay tiền mua nhà làm lợi ngân hàng
  • Dân phải trả nợ nhiều năm thì sẽ ngoan hơn, dễ cai trị hơn (chính sách BẦN DÂN DỄ TRỊ)

Đây là lý do mà ở một số nước công xưởng, giá nhà trung bình có thể bằng 30-50 năm thu nhập của người dân, so với chỉ 10-20 năm ở các nước phát triển.

Vì người ta phải dồn hết sức để trả nợ mua nhà, họ sẽ ít đòi hỏi quyền lợi, quyền tự do hơn, và vì thế, tiết kiệm được chi phí hành chính để duy trì trật tự.

Người ta sẽ chỉ đòi hỏi quyền tự do nếu họ đã đủ ăn và sống sung túc, trong một sự thần kỳ kinh tế nào đó. Nếu đang đói chạy ăn từng bữa và vắt chân lên cổ để trả nợ ngân hàng, thì còn ai có sức mà đấu tranh gì nữa.

Tức là bong bóng bất động sản làm lợi cho ngân hàng và những người đứng đằng sau nó, còn sẽ làm cho người dân kiệt sức. Đây cũng là lý do mà tỉ lệ kết hôn và sinh con giảm đi nhanh chóng, sẽ sớm tới mức báo động. Chưa kể người ta còn tìm mọi cách để đi nước ngoài hết, dẫn tới lao động trong nước không đủ.

Làm sao để chống bong bóng bất động sản?

Trước hết là phải NHẬN THỨC ĐÚNG rằng bất động sản sẽ luôn bong bóng theo đúng chính sách "bần dân dễ trị". chắc chắn là chúng ta không muốn trở thành bần dân và è cổ ra trả tiền cho một tài sản (thậm chí là tiêu sản) không mấy sinh lời.

Do đó, chúng ta vẫn phải tiết kiệm và đầu tư. Nếu tỉ suất sinh lời của bạn cao, bạn sẽ không phải là bần dân. Bạn lại lấy tiền lời để thuê nhà, trong khi vừa sống tối giản để dọn nhà siêu dễ dàng. Bán hết đồ cồng kềnh không cần thiết đi!

Nếu đầu tư đúng cách, việc lấy tiền lời thuê nhà chỉ tốn một số tiền rất nhỏ so với việc mua nhà.

Tôi ví dụ thế này:

Hiện nay nhà (kể cả chung cư) chỉ sinh lời tầm 3.5%/năm (chung cư, còn nhà mặt đất thì có khi chỉ 2.5%), ví dụ bạn mua nhà 2 tỉ, thì bạn chỉ cho thuê kiếm được 70 triệu/năm (nếu là chung cư, còn nếu là nhà mặt đất chắc chỉ tầm 40-50 triệu là cùng).

Nếu bạn có kênh sinh lời ví dụ chứng khoán với cổ tức 10%/năm, để kiếm 70 triệu bạn chỉ cần đầu tư 700 triệu, đúng không? Như thế, bạn chỉ tốn 1/3 số vốn để có thể ở đúng căn nhà mà bạn định mua.

Đây chính là chiến lược mà tôi làm. Tôi sẽ đảm bảo việc đầu tư của tôi sinh lời ít nhất 15 ~ 20%/năm, đủ để có thể Ở NHÀ MIỄN PHÍ trong tương lai gần.

Ngoài ra, tôi còn ra xa dần vào các vùng ngoại ô tránh đô thị hóa vừa giá nhà cao vừa chật chội vừa ô nhiễm. Nên số tiền cần thuê nhà của tôi lại giảm đi theo năm tháng.

Tôi sẽ Ở NHÀ MIỄN PHÍ, nói thẳng ra là vậy. Đọc đến đây thì chắc chắn là bạn cũng hiểu được vấn đề vì sao bạn đang bị bần cùng hóa rồi.

À, nhưng chẳng phải cứ dốc sức mua nhà đi, rồi có nhà rồi, thì chẳng tốn xu nào hay sao? Chắc hẳn bạn nghe rất nhiều người mua nhà và nhà tăng giá khủng rồi thành công nhỉ?

BƠM THỔI! Tất cả chỉ là bơm thổi!

Bạn hẳn cũng nghe một anh A nào đó đột nhiên bị tai nạn qua đời, còn gia đình anh ấy được bảo hiểm chi trả. Số đấy chắc chiếm 1/triệu, còn lại là những người bị gánh nặng phí bảo hiểm, phải bỏ cuộc và cuối cùng chỉ mất tiền. Có hàng triệu người như thế.

Mua nhà cũng thế. Báo chí chỉ đăng những người "thành công", tay không bắt giặc. Nhưng có hàng triệu người không lượng sức mình mua nhà rồi không trả được nợ ngân hàng bị phát mãi, hay phải bán tống bán tháo chịu một khoản lỗ lớn, sao chẳng ai nói?

Rồi có những người mua nhà ôm một cục nợ để rồi è cổ ra trả trong 10 năm và hơn, sức cùng lực kiệt trở thành những zoombie trong cuộc đời, thở không ra hơi nữa, nói gì tới đấu tranh hay học tập, sao báo không nêu?

Vì báo chỉ nếu những gì có lợi cho tư bản, để bán nhà giá cao mà thôi. Ở bên Mễ, truyền thông thổ tả còn dựng hẳn lên một gã zoombie làm chủ tịch, gã này còn chẳng nhớ nổi tên mình hay tên ai vì trí não đã ngủ gật được 10 năm rồi. Tất cả chỉ là con rối bị giật dây thôi, không đáng tin.

Cơn điên cuồng về bong bóng bất động sản sẽ không bao giờ dừng và việc trở thành một con bạc khát nước đúng nghĩa chưa chắc giúp bạn sống hạnh phúc. Đôi khi hạnh phúc chỉ là cảm nhận và là thứ nằm trong tầm tay chúng ta, chứ sao có thể nằm ở những mảnh đất nền mà chúng ta còn chẳng biết chính xác chúng nằm ở đâu.

Ngày nay nhân dân đã giác ngộ. Họ không còn tin vào truyền thông chính thống nữa. Họ chỉ sống tối giản và mua những tài sản thật sự với giá hợp lý. Những người không thể tham gia phong trào này cuối cùng trở thành những con thiêu thân và sẽ bị bần cùng hóa một ngày không xa.

Mark

No comments:

Post a Comment