Friday, March 26, 2021

Hậu quả của bong bóng bất động sản

Chào mọi người!

Trong bài trước tôi có nói về bong bóng bất động sản là công cụ tuyệt vời để thực hiện chính sách "bần dân dễ trị", giúp tư bản nhà đất và tư bản ngân hàng kiếm bộn tiền đúng không nhỉ?

Bạn có cảm thấy tức giận hay phẫn nộ không? Tôi thì hoàn toàn bình thường, vì bong bóng bất động sản cũng có tác dụng là kiềm chế dân số, với lại nếu chúng ta chăm chỉ đầu tư thì có thể dùng tiền mua được bất động sản dễ mà. Nhưng nên mua hay không lại là vấn đề khác.

Trong bài này, tôi nói về các hậu quả của bong bóng bất động sản, không phải là lên án gì cả, mà để chúng ta tránh mất tiền vì bong bóng bất động sản.

Bất động sản thì luôn bong bóng và tăng giá, không có nghĩa là cứ thể nhảy vào là sẽ ấm no hạnh phúc. Khi toàn xã hội đã nhảy vào thì chắc chắn, lương tri trí tuệ sẽ mách bảo bạn là không nên làm như thế đúng không? Không lẽ cả xã hội nhảy từ trên cầu xuống thì bạn cũng sẽ nhảy theo sao?

Vấn đề lớn nhất của kinh doanh bất động sản là có thể bị siết chặt tín dụng bất kỳ lúc nào. Bạn mua vào một chu kỳ bị siết tín dụng thì bạn sẽ không thể bán được hàng, phải ôm nó, chẳng khác gì ôm bom cả. Cho dù giá nó "neo cao" thì bạn cũng không thực chất mà bán được, trừ khi đại hạ giá. Nhưng có một đặc điểm là bất động sản là tài sản giá trị lớn, ngay cả khi bạn hạ giá cũng chưa chắc đã bán được. Nó sẽ dẫn tới một thời kỳ trầm lắng giao dịch. Bởi vì để mua bất động sản thì hiếm ai có đủ tiền mặt mua một cục, họ sẽ phải vay ngân hàng. Khi tín dụng bị siết, vay khó hơn và kế hoạch kinh doanh để trả nợ cũng khó hơn.

Như khi họa bóng trắng xảy ra, mọi người đều không chắc mình có thể kiếm được tiền hay không, thì cũng không ai dám mua nhà đất cho dù giá nó đã dừng lại.

Các công ty bất động sản cũng có thể thua lỗ lớn, nên cho dù bạn nắm bất động sản của các công ty bất động sản lớn, bạn vẫn có thể mất tiền như thường.

Rất nhiều người đã mất tiền vì tin tưởng mù quáng rằng bất động sản luôn tăng. Mà một khi đã mất tiền vì nhà đất thì số tiền thường tương đối lớn. Nếu mà lộ ra thì ê mặt, nên tốt nhất là ngậm bồ hòn làm ngọt. Ít người dám thẳng thắn thừa nhận lắm.

Nhưng hãy nhìn vào thị trường bất động sản xem, chẳng phải suốt mấy năm có rất nhiều công ty phá sản, môi giới thì bỏ nghề hay sao? Vì sao? Vì không có dự án ra, không được xét duyệt dự án mới, tức là có đất mà không xây được. Ngoài ra, nếu bị siết tín dụng về bất động sản, thì vay ngân hàng cũng không dễ dàng, đòi hỏi phải có tiềm lực tài chính lớn, mà nếu có tiềm lực tài chính lớn thì còn vay ngân hàng làm gì?

Vì sao đôi khi phải siết bong bóng bất động sản?

Bong bóng bất động sản là con gà đẻ trứng vàng, sao phải siết nó? Sao không xây và bán tràn lan để cùng nhau làm giàu, đi lên XHCN?

Bởi vì những hậu quả của bong bóng bất động sản là rất lớn. Trước hết là người ta đổ tiền đầu cơ nhà đất thay vì sản xuất, nhưng việc này cũng không lo lắm, đã có tư bản FDI lo, suy nghĩ làm gì cho kém hạnh phúc đi. Quan dân của ta vốn đâu thích hợp với sản xuất!

Hậu quả lớn nhất chính là xây khu đô thị, xây chung cư nhiều quá thì đường đâu mà đi? Rồi nước sẽ thoát đi bằng cách nào. Đây chính là tiền đề của việc tắc đường, nước ngập, không chỉ riêng thành phố nào mà trên toàn quốc. Nguyên nhân lớn nhất là xây dựng tràn lan nhà đất thương mại mà không nâng cấp được hạ tầng đô thị mấy.

Nói nôm na ra thì đưa cả một huyện vào sống ở chung cư, nhưng đường xá vẫn vậy, thì sao có thể đi được, cho dù có dẫm lên đầu nhau thì vẫn không thoát ra được.

Mà những người mua nhà lại thường là phải vay ngân hàng, họ đang rất cần đi làm để trả nợ ngân hàng. Việc họ không đi làm được, kiệt sức vì chen lấn trên đường ảnh hưởng to lớn tới thu nhập của họ. Từ đó, giảm sức sản xuất của xã hội cũng như sức khỏe người dân.

Nhưng vì sao lại xây dựng tràn lan?

Bởi vì bất động sản sinh lời quá lớn nên ai cũng nhảy vào. Ngay cả những công ty không có gì cả (không tài chính, không kỹ thuật, không kinh nghiệm) cũng nghĩ cách thâu tóm miếng đất nào đó, vay tiền ngân hàng bằng thế chấp chính miếng đất đó để chạy giấy phép xây dựng rồi lại huy động vốn từ người mua trả tiền cho bất động sản tương lai để xây nên.

Vì bất động sản là con gà đẻ trứng vàng, chắc chắn là không chỉ có các công ty liên quan Big Brother làm rồi, ai cũng nhảy vào cả.

Vì không có tiềm lực tài chính nên dự án chậm tiến độ, thậm chí là xây dựng chui (dự kiến xin giấy phép sau), xây dựng không đúng thiết kế, không đảm bảo. Đây là lý do mà kiện cáo kéo dài.

Với dự án bị dừng vô thời hạn, người dân bỏ tiền vào còn trắng tay, chứ đừng nói là sẽ hưởng trái ngọt từ bong bóng bất động sản.

Nhưng trong thời đại bơm tín dụng và thổi bong bóng bất động sản, thì cũng không thể ngăn cản các công ty tham gia thị trường. Vì ai cũng vay được tiền, và ai cũng cơ bản là chạy được giấy phép. Có tiền thì mọi thứ đều trơn tru cả mà.

Trong pha bong bóng này, đi đâu cũng thấy công trường bụi mù. Người dân nô nức đặt cọc để mua nhà trên giấy. Ai cũng hồ hời vì mình đã chống được lạm phát. Cho tới một ngày phát hiện ra chỗ mình ở cực kỳ bất tiện, do thiết kế, thiếu thang máy, kẹt xe hay ngập lụt, thậm chí không có giấy tờ hợp pháp, vv.

Chưa kể còn có những công ty ma bán đất nền ảo. Những người không đủ tiền mua nhà trong đô thị thì họ cũng sợ lạm phát do bong bóng bất động sản, nên họ có xu hướng mua thứ rẻ hơn, là đất nền, với ký vọng đất có thể sốt lên gấp 10 lần như báo hay đăng (để kích thích tâm lý sợ lỡ cơ hội - FOMO, Fear Of Missing Out).

Vì lợi nhuận của việc phân lô bán nền là quá lớn, nên xuất hiện những công ty cứ bán sẵn rồi chạy giấy tờ sau. Từ đây cũng lại xuất hiện các vụ kiện cáo rùm beng vì người dân mất tiền.

Nhưng ai mà biết được đất nền đấy có đúng là hợp pháp không cơ chứ? Vì đúng là thấy có nền, thấy cả làm đường thật, hơn nữa giấy tờ đóng dấu củ khoai còn thật hơn cả dấu thật cơ. Chẳng ai mà có thời gian đi điều tra, chỉ nhìn ban giám đốc và các nhân viên nhiệt tình hô hào là tin được rồi, điều tra thì người khác lại mua mất, hết cơ hội làm giàu từ đất nền.

Việc nới lỏng tín dụng để thổi bong bóng bất động sản là nguyên nhân chính của những hậu quả trên đây. Vì thế mà phải SIẾT TÍN DỤNG.

Nhưng chúng ta chắc cũng biết việc nới và siết tín dụng thường xuyên là chơi dao hai lưỡi, lợi bất cập hại. Nó gây ảnh hưởng to lớn tới quy hoạch đô thị, đời sống người dân cũng như nền kinh tế sản xuất.

Lòng tham liệu có còn giới hạn nào không? Tôi e là không. Người ta thích chơi dao, miễn là họ có lợi. Sẽ thật tuyệt nếu bạn đầu cơ vào rất nhiều đất và bong bóng được thổi lên, rồi bạn trở nên giàu có chỉ sau một đêm nhờ "chính sách" nào đó đúng không?

Lời kết

Động vào bất động sản, hay thậm chí là cổ phiếu bất động sản có thể mang lại rủi ro rất lớn. Không phải ai cũng thắng, rất nhiều người đã bại vong. Có thể thành công lớn cũng có thể sẽ thất bại lớn. Nếu bạn mua bất động sản thực sự để ở thì sẽ an toàn, nhưng để đầu cơ thì phải nhìn được toàn bộ thị trường và chính sách vĩ mô.

Nếu không thật sự có kiến thức thì không nên động vào. Nhưng nếu bạn mua để ở thì bạn sẽ nhanh chóng tính toán ra được việc mua hay thuê có lợi hơn. Từ đó, bạn có thể vào thị trường đúng lúc nó đang giảm về đáy, và vẫn có lời. Đầu tư có nghĩa là bán đi tài sản đang có giá cao, để mua vào tài sản đang có giá rẻ mà. Đôi khi chúng ta tìm được một khu tiềm năng cho việc đô thị hóa, và chắc chắn sẽ đô thị hóa, mua nhà mua đất để ở hay đầu cơ không phải là ý tệ. Việc còn lại chỉ là ngồi chờ sung rụng vào miệng.

Mark

No comments:

Post a Comment