HỌC NGÀNH CHĂM SÓC VÀ LÀM ĐẸP THÚ CƯNG TẠI NHẬT BẢN

Friday, October 13, 2017

"Vị trí đắc địa"

Kinh doanh bất động sản không dễ chút nào. Ở đây là tôi loại bỏ yếu tố đầu cơ kiểu mua nhà, mua đất, đợi giá lên. Giá có thể lên hoặc có thể không lên. Giá lên thì nghĩ mình tài giỏi, chớp thời cơ nhanh nhạy, phân tích tốt. Giá xuống thì ôm hận, mất niềm tin. Đại khái là như thế, vì mấy ai điều khiển được giá bất động sản đâu. Bất động sản thường lên xuống theo chu kỳ, khi lên sẽ hình thành bong bóng, bong bóng nổ thì bước vào thời kỳ trầm lắng, mỗi chu kỳ có thể tới 7 ~ 10 năm.

Không nên nghĩ là giá đất lên thì bạn có thể chốt lời. Vì tính thanh khoản (chuyển được thành tiền mặt) của bất động sản không cao. Đôi khi giá đất cao nhưng không có người mua, vì nó còn tùy thuộc nhu cầu của họ cũng như điều kiện kinh tế nói chung.

Tóm lại thì không nên nghĩ là mua chung cư, mua nhà vv rồi giá sẽ tăng. Vì theo như phân tích từ đầu thì giá nhà đã được tính từ giá cho thuê và tỉ lệ sinh lời chung rồi. Ví dụ, khi người ta bán chung cư, kỳ vọng lợi nhuận 6%, nhà chung cư tương tự cho thuê giá 10 triệu/tháng chẳng hạn, thì dùng công cụ bất động sản tính ra giá nhà bán ra sẽ là 2.4 tỉ. Nhà ở hay nhà chung cư thì sẽ giảm giá theo thời gian, theo quy luật 25 ~ 30 năm giá trị sẽ về 0. Do đó, mua nhà ở hay nhà chung cư, dù để ở hay cho thuê, thì bạn cũng sẽ không thể có lời được. Vì mọi lợi nhuận chủ đầu tư đã ăn hết ngay từ đầu rồi đâu tới lượt bạn. Trường hợp nhà ở hay nhà chung cư tăng giá là rất hiếm, tất nhiên không phải là không có, chủ yếu là do ĐỊA THẾ (ví dụ có cầu, cảng, đường xá vv được mở khiến cả khu đất đều tăng giá trị). Nhưng nếu địa thế sẽ tốt thì giá nhà đã tăng từ đầu và họ đã bán cho bạn giá cao từ đầu.

Vị trí đắc địa và đất kinh doanh

Tiếng Nhật gọi là 立地 RITCHI [lập địa]
Tất nhiên là cũng luôn có những vị trí mà đất sẽ tăng giá. Đó là đất kinh doanh hoặc vị trí đắc địa. Ở Nhật, vị trí đắc địa là những vị trí có thể đi bộ trong vòng 15 phút kể từ nhà ga. Xung quanh ga là vị trí đắc địa. Càng gần ga càng đắc địa, tốt nhất là ngay mặt tiền nhà ga. Bạn có 1 mét vuông ở ngay nhà ga có khi trị giá hơn cả 100 mét vuông ở xa nhà ga.

Việt Nam thì chưa có nhà ga nhưng có những con phố gọi là "phố buôn bán", ví dụ ở Hà Nội là khu phố cổ chẳng hạn. Ở Sài Gòn thì có rất nhiều trục đường chính ngang dọc. Nhưng trục đường này cũng là đất kinh doanh, vị trí đắc địa.

Theo thời gian, đất ở vị trí đắc địa sẽ tăng lên theo quy mô nền kinh tế. Vì người dân sẽ giàu lên, hoặc là số người đi qua đó sẽ tăng lên.

Ví dụ, một địa điểm trước đây không có nhà ga tàu điện, giờ có ga thì LƯU LƯỢNG người tăng lên nhiều lần. Mà lưu lượng người tăng nghĩa là dòng tiền tăng, vì người ta sẽ có nhu cầu chi tiêu. Ví dụ có 100 ngàn người ghé qua ga tàu điện Bến Thành, mỗi người chi trung bình 10 ngàn đồng mỗi ngày, thì số tiền họ chi xung quanh nhà ga là:

100 ngàn người × 10 ngàn đồng = 1 tỉ đồng/ngày

Nếu bạn có đất quanh nhà ga thì bạn có thể hứng được một phần dòng tiền này, khiến giá đất sẽ tăng cao. Thật ra thì ở chợ Bến Thành giá đã cao sẵn rồi, nhưng sẽ còn cao hơn nữa khi mở nhà ga. Đặc biệt, nhà ở xung quanh ga cũng sẽ tăng giá lên theo, vì ai cũng muốn ở gần ga đi lại cho tiện.

Bạn nào ở Nhật cũng sẽ nhận thấy: Nhà càng gần ga thì giá càng cao. Trong vòng 15 phút là giá cao nhất, vì đi 15 phút thì người ta không mệt, và cũng không quá sốt ruột. Nếu phải đi quá 15 phút là giá sẽ khác liền.

Ở Sài Gòn mua nhà đất mặt tiền cũng như vậy. Đây là những vị trí đắc địa. Đặc biệt là nhà ở ngã tư lớn thì đắc địa nhất, bạn hoàn toàn có thể cho McDonald thuê nhà để kinh doanh! Hoặc các thương hiệu tương tự. Bạn còn không bận tâm tới tòa nhà vì họ sẽ tự thiết kế tự xây luôn, cái họ cần chỉ là VỊ TRÍ ĐẮC ĐỊA mà bạn sở hữu mà thôi.

Khi một nền kinh tế phát triển, người dân rủng rỉnh thì giá trị các vị trí đắc địa cũng tăng theo. Có thể là lưu lượng người qua đó vẫn như cũ, nhưng họ nhiều tiền hơn thì họ mua nhiều hơn. Ví dụ VN có tỉ lệ tăng trưởng 6% thì bạn có thể kỳ vọng đất kinh doanh cũng sẽ tăng đều 6% một năm, trừ khi bị chặn đường, xây lô cốt vv khiến dòng người suy giảm đi thôi.

Ví dụ đất tăng 6% một năm thì sau 10 năm (dùng công cụ bất động sản) giá sẽ tăng 1.79 lần.

Trong thời gian đó, nhà ở sẽ chỉ còn 60% giá trị (nếu lấy số năm bất động sản mất giá là 25 năm).

Một bên là TÀI SẢN (ASSET), và một bên là TIÊU SẢN (LIABILITY). Giờ hi vọng bạn đã hiểu được tầm quan trọng của "vị trí đắc địa" rồi.

Nhà giàu sẽ mua "vị trí đắc địa" với giá cao

Nhà giàu lại thường đi thuê nhà, trừ khi họ giàu tới mức mua hẳn biệt thự giống như bạn mua con cá ngoài chợ. Nhưng thật ra thì nhà giàu cũng hiếm khi làm thế, vì có thể họ coi trọng CHẤT LƯỢNG SỐNG và họ lại thích sống như người thường hơn. Thường mua biệt thự lại là những người như ngôi sao, ca sỹ vv. Vì thật ra dù ở biệt thự thì cũng sẽ chán rất nhanh. Không thể dùng vật chất để khỏa lấp tâm hồn con người được, vì sự trống rỗng trong tâm hồn là vô hạn! Bạn ở một nhà tù càng nhỏ, tâm hồn bạn càng phong phú, vì bạn nhìn được mỗi một cảnh ngày này qua ngày khác, thì bạn sẽ bắt đầu MƠ MỘNG. Sự mơ mộng mới giải thoát con người khỏi sự cầm tù vĩnh cửu. Bạn đã hiểu được mối quan hệ giữa vật chất và tâm hồn chưa?

Quay trở lại với vấn đề của người giàu: Họ sẵn sàng mua góc ngã tư với giá gấp đôi gấp ba thị trường, vì họ biết nó chắc chắn tăng giá. Trong các loại bất động sản, vị trí đắc địa hay đất kinh doanh là tăng giá khủng khiếp nhất. Vì thế, không có giá nào gọi là đắt, vấn đề là có mua được không mà thôi. Tức là, có người bán hay không mà thôi.

Bởi vì chẳng ai đang giữ vị trí đắc địa mà lại muốn bán cả, trừ khi họ buộc phải thế. Bạn nào từng chơi Cờ tỉ phú (Monopoly) thì chắc cũng biết thừa: Không phải là tiền mặt, mà vị trí đắc địa mới đảm bảo chiến thắng, vì thế, dù phải vay ngân hàng bạn cũng mua vị trí đắc địa bằng mọi giá, không thì kẻ khác sẽ nẫng tay trên mất. Vì vị trí đắc địa sẽ sớm đẻ ra tiền cho bạn thôi.

Kinh doanh bất động sản cho thuê

Tóm lại thì vì sao bạn mua nhà ở? Tất nhiên vì bạn thừa tiền và muốn ổn định. Nhưng nếu bạn mua nhà ở chỉ vì muốn "tiết kiệm tiền", thì như tôi đã phát trên loa phường ra rả cả tuần nay, BẠN NHẦM TO.

Bởi vì nhà ở sẽ mất giá theo thời gian. Đó đích thị là TIÊU SẢN.

Ở Nhật hay phương Tây, người ta đi thuê nhà là chủ yếu, kể cả người giàu thì họ vẫn thuê nhà. Ở Nhật họ không tính bạn giàu theo tiêu chí bạn SỞ HỮU nhà, mà là bạn THUÊ NHÀ GIÁ BAO NHIÊU.

Tôi có nói điều này trong Văn hóa thuê nhà ở Nhật Bản:

Đẳng cấp của bạn ở Nhật = Giá nhà mà bạn thuê
Đẳng cấp lưu học sinh = 30,000 yen/tháng ^^


Ví dụ nếu bạn ở chung cư cao cấp ở khu Ginza hay Roppongi Hills có giá 4 ~ 10 ngàn USD/tháng thì bạn là người giàu, người ta chẳng quan tâm bạn sở hữu hay không.

Vì sao lại như thế?

Vì người Nhật thường thuê nhà thay vì mua nhà. Đây chỉ là lối sống VĂN MINH thôi. Vì họ không rành về bất động sản. Vì sao không rành bất động sản, lại tự mình mua nhà, rồi tự mình chịu trách nhiệm và tốn thời gian với ngôi nhà?

Vì thế mà việc chăm lo cho ngôi nhà thuộc về công ty bất động sản. Người ở chỉ ở mà thôi, không cần lo nghĩ gì cả. Sẽ luôn có công ty bất động sản chăm sóc các ngôi nhà và cho bạn thuê. Làm như thế cũng rẻ nhất vì họ có kiến thức và mua vật tư số lượng lớn thì giá rẻ hơn. Tức là, thuê nhà rẻ hơn là mua nhà nhiều, vì thực sự có các chuyên gia bất động sản lo thay cho bạn.

Thậm chí cả nhà riêng cũng như vậy, nếu bạn tự mua nhà thì bạn sẽ phải tự chăm lo ngôi nhà sẽ khá tốn kém. Còn nếu bạn giao phó cho công ty bất động sản thì họ sẽ có kiến thức và chăm lo thay cho bạn.

Nhiều người có nhà cũng giao luôn cho công ty bất động sản là vì thế. Do đó, khi đi thuê nhà hiếm khi bạn gặp chủ nhà thật mà thường chỉ gặp công ty bất động sản.

Kinh doanh bất động sản cho thuê đòi hỏi bạn phải có kiến thức về bất động sản, vật tư, trang thiết bị, chắc chắn không phải là kiến thức bạn học ngày một ngày hai được. Nhưng nếu bạn đam mê bất động sản thì đây cũng có thể là một niềm vui sống trong cuộc đời bạn và bạn nên bắt đầu phát triển kỹ năng với bất động sản cho thuê.

Bởi vì bạn phải hiểu rõ mục đích của kinh doanh bất động sản: Để người dân có chỗ ở tốt hơn.

Bạn có kiến thức và lo lắng thay cho họ, để họ sống tốt hơn. Nguyên lý cốt lõi là như thế. Ở VN thì tôi thấy đa phần chỉ là dạng đầu cơ mua đi bán lại, lướt sóng, không mấy ai bám sát nguyên lý này. Nếu bạn muốn làm, hãy làm khác họ.

Tóm lại thì hãy có kiến thức tốt về bất động sản, vật tư và tạo ra những tổ hợp nhà tốt phục vụ nhân dân. Khi nào người dân yên tâm thuê nhà của bạn một cách dài hạn là lúc bạn thành công.
Mark

No comments:

Post a Comment