Chào các bạn!
Có nên mua căn nhà tiêu sản trong khủng hoảng không nhỉ? Báo chí có lẽ sắp chạy chiến dịch lùa gà, hô hào mọi người "Bắt đáy đi! Giá tốt rồi đấy!", các thể loại "chuyên gia tài chính" đăng đàn thường xuyên khuyên mọi người nên bắt đáy bất động sản để có cơ hội sở hữu nhà trăm năm có một này. Vì giá nhà đã rẻ, đã đáy lắm rồi, chần chừ nữa là mất cơ hội, chỉ cần nền kinh tế phục hồi là bất động sản sẽ bật lên như lò xo tạo một mặt bằng giá mới. Có tiền là phải tất tay ngay, ngay lúc này, thậm chí vay ngân hàng mà tất tay, vì "Lúc bạn suy nghĩ thì người khác đã quyết định, lúc bạn quyết định (xuống tiền) thì người khác đã chốt lời".
Nhưng đấy mới là lời của bọn chuyên gia lùa gà thôi. Chứ thực tế thị trường thì giá nhà không giảm. Không giảm cũng có nghĩa là giảm!
Giá bất động sản điều chỉnh (giảm giá) như thế nào?
Trước hết chúng ta phải hiểu về kỳ vọng đối với bất động sản và đặc biệt là niềm tin không lay chuyển "Đất chỉ có tăng giá chứ không thể giảm giá". Đây là một ẢO MỘNG mà nhiều người muốn tin, không phải là sự thực. Giá nhà đất được kỳ vọng tăng 10~15%/năm, tức là trung bình cứ sau 5~7 năm là tăng gấp đôi nếu tính theo quy tắc 72 để tính tỷ lệ sinh lời hàng năm ra số năm cần có để tăng gấp đôi giá trị và ngược lại. Như vậy, một người mua nhà đất trung bình sau 10 năm khi trả hết nợ, số tiền anh ta có sẽ tăng gấp 4, và anh ta là huyền thoại mua nhà. Nhưng nếu tính ra được con số như tôi làm thì có lẽ, "thành công" của anh ta cũng bớt lung linh đi nhiều.
Như vậy, chúng ta có thể đoán rằng, mọi người kỳ vọng nhà đất mà họ mua sẽ tăng ít nhất 10%/năm, đưa họ tới sự giàu có. Nhưng đây cũng lại là ảo mộng vì chúng ta lại biết rằng trong đầu tư bất động sản thì có quy tắc "nước lên thì thuyền lên", dù giá nhà tăng nhưng nếu bán đi để chốt lời chẳng hạn, thì lại kiểm đỏ mắt không ra được nhà như nhà cũ nữa. Và khi nhà cũ tiếp tục tăng giá thì lại ngồi đó khóc than số phận bèo bọt.
Sao cũng được, nhưng thực ra nhà đất luôn tăng giá không hẳn là đúng. Những khu không có biến động nhiều (đô thị hóa đã xong), nhà không tăng được mấy! Chẳng qua là mua đất ở những nơi có thêm hạ tầng, có thêm dân cư vv thì nhà đất mới tăng, nhờ đô thị hóa.
Trong bài Siêu lạm phát, tôi có tiên đoán là nền kinh tế sẽ trì trệ trong 2-3 năm, và cho rằng, giá nhà sẽ không tăng, vì mọi người nghèo đi và bị tăng mạnh chi phí sinh hoạt do lạm phát, dòng tiền tự do (để đầu tư mua nhà vv) yếu đi nên không thể đổ vào kênh bất động sản để thổi bong bóng lên nữa. Trong ngắn hạn 2~3 năm là thế. Nếu giá nhà không tăng trong 2~3 năm thì sao?
Giá nhà đất sẽ điều chỉnh bằng cách không tăng giá!
Chúng ta phải nhớ nằm lòng quy luật này. Như vậy, theo cách này, sau 2-3 năm thị trường nhà đất đóng băng, thực chất là nó điều chỉnh 20~30% (vì kỳ vọng thông thường của mọi người lúc kinh tế bình thường là tăng trưởng 10%/năm).
Giá nhà vẫn đứng, nhưng thực chất là giảm, và giao dịch thì trầm lắng. Đây là nguyên lý vận động của thị trường bất động sản. Vấn đề là sau 2~3 năm, có lẽ một lượng tiền lớn đã được bơm để cứu nền kinh tế, tức là thực chất bất động sản đã mất giá, nếu tính vào siêu lạm phát do in thêm tiền ra.
Vì sao giá nhà không bao giờ giảm?
Những người không có nhà chỉ mong toàn thị trường sụp đổ, để họ có thể "mua nhà giá rẻ". Đây là một giấc mơ quá đỗi phi lý, vì nếu thị trường sụp đổ như thế, họ là người mất việc và phá sản đầu tiên. Nếu nhà bán rẻ như cho, họ sẽ bị nỗi nghi ngờ chi phối nên cũng sẽ không dám mua. Thực tế thì ngay cả khi khủng hoảng, giá nhà vẫn không giảm.
Lý do? Vì đa số mọi người đều mua nhà với niềm tin sắt đá là nhà chỉ có tăng chứ không có giảm. Không ai bán rẻ hay bán cắt lỗ cả. Nếu thiếu tiền trả nợ ngân hàng, họ sẵn sàng làm việc ngày đêm, thậm chí nếu có thể bán nửa số máu họ có, họ cũng chẳng ngại đâu.
Sở hữu nhà là lẽ sống, đầu tư bất động sản là danh dự!
Nghe thì có vẻ hài hước, nhưng thực tế thì đúng như thế. Mọi người đều cảm tính trong việc sở hữu nhà. Đây là trận chiến liên quan đến danh dự, nên không thể thất bại. Mất quyền sở hữu nhà mà sau 10 năm nữa nó tăng gấp 4 á? Không đời nào, tuyệt đối không đời nào!
Hãy tưởng tượng một người sở hữu mặt bằng kinh doanh xem. Họ không bao giờ bán nếu không bắt buộc phải thế. Và họ cũng không bao giờ giảm giá cho thuê, tức là giá bán không bao giờ giảm. Bởi vì họ nghĩ, đất của họ là vàng, chỉ có tăng mà không có giảm. Họ luôn tăng giá cho thuê trong rất nhiều năm, ngày càng cao hơn và mọi lợi nhuận của người kinh doanh (nhà hàng, quán cà phê vv) đều chảy vào túi họ.
Đừng nghĩ rằng một người đang phải oằn lưng trả nợ ngân hàng thì sẽ bán hạ giá cho bạn. Họ phải cộng giá tiền họ mua với tiền lãi ngân hàng họ đã trả, rồi họ mới bán cho bạn để "cắt lỗ". Không ai muốn mọi niềm tin của mình bị sụp đổ cả.
Báo chỉ suốt ngày ra rả những tấm gương làm giàu từ bất động sản ngoài kia. Có cảm giác 99% số người đu vào con tàu bất động sản thành công kia mà. Nếu mà ở trong số 1% những kẻ thất bại trong một trò chơi KHÔNG THỂ THẤT BẠI, thì còn mặt mũi nào mà nhìn trời xanh nữa.
Chính vì không ai bán tháo ngay cả khi họ nên làm thế, nên thực tế là mỗi khi khủng hoảng, thị trường sẽ trầm lắng trong 2~3 năm. Thực tế thì tới lúc này, tôi nghĩ thị trường trầm lắng được khá lâu rồi, có lẽ cũng 2~3 năm rồi. Đã đáy được chưa?
Chưa đâu. Vì đây lại là khủng hoảng kinh tế toàn cầu, không phải chỉ là khủng hoảng nhà đất hay bắt nguồn từ nhà đất nữa. Chúng ta đang chứng kiến chuỗi sản xuất sụp đổ tan tành ở hàng loạt quốc gia, thậm chí, sự mất mát về sinh mạng còn chưa thấy ánh sáng cuối đường hầm.
90% môi giới bất động sản đã đi chạy xe ôm! ^^
Nhưng chính vì đây không phải là dạng khủng hoảng tín chấp bất động sản (do cho vay bất động sản dễ dãi, định giá quá cao vv) như giai đoạn 2008-2011 (gọi là khủng hoảng vay nhà thứ cấp ở Mỹ thì phải), nên sẽ không có bán tháo bất động sản diện rộng. Nhưng khủng hoảng sẽ bần cùng hóa, vô sản hóa phần đông dân chúng từ từ theo thời gian. và tôi sẽ KHÔNG NGẠC NHIÊN nếu sau 2~3 năm nữa có một lượng lớn tài sản bị bán tháo, chỉ để có tiền sinh hoạt, chữa bệnh, trả nợ.
Thực chất thì giai đoạn khủng hoảng bất động sản 2008-2011, giá nhà giảm đi rất nhiều. Do đó, niềm tin gọi là "Đất đai chỉ một đường tăng giá" chỉ là một dạng ảo mộng, và là niềm tin sai lạc.
Nên nếu 2 năm nữa có làn sóng bán tháo bất động sản, thì tôi cũng không ngạc nhiên. Rồi ai sẽ mua khi mọi người đều bán tháo?
Các chiến sỹ bất động sản còn chưa bán, là vì họ đang GỒNG, vì họ còn một ẢO MỘNG, một HI VỌNG là nền kinh tế sẽ phục hồi.
Có thể là sẽ phục hồi nhưng sau nhiều năm nữa mới phục hồi hoàn toàn, tức là bằng trước bóng trắng. Mà trước bóng trắng thì giá nhà đã bong bóng rồi mà.
Giá nhà đã bong bóng chưa và cụ thể bao nhiêu %?
Bao lâu thì nền kinh tế sẽ phục hồi? Vì sao tôi nghĩ là 2~3 năm? Thậm chí có chuyên gia còn dự cảm là 4~5 năm, và họ thực sự giỏi, tôi tin như thế. Nhưng cũng có chuyên gia bảo năm sau sẽ bơm tiền và kinh tế sẽ phục hồi, tôi nghĩ đây là chuyên gia rởm nhưng tôi vẫn theo dõi, vì thường làm ngược lại lời khuyên đầu tư của họ là sẽ có lợi. ^^
Giá nhà đã bong bóng, ngay cả trước khủng hoảng.
Nó thực sự chèn ép người kinh doanh và cản trở việc phát triển kinh tế (hậu quả của việc in tiền thổi bong bóng bất động sản có chủ đích). Bởi vì người kinh doanh nhà hàng ngày càng nghèo đi do chi phí mặt bằng tăng cao trong suốt nhiều năm, kể từ 2012! (2012 là năm kinh tế bắt đầu phục hồi sau khủng hoảng nhà đất 2008-2011).
Thậm chí, chi phí mặt bằng chiếm tới 30~50% doanh thu của nhà hàng!
Điều này khiến cho biên lợi nhuận của người kinh doanh còn rất mỏng. Họ chỉ cần bị đóng cửa một vài tháng không có doanh thu là lập tức phá sản. Chúng ta thấy có làn sóng phá sản và trả mặt bằng rồi đúng không nhỉ?
Bóng trắng chỉ làm lộ ra điểm yếu chí mạng của nền kinh tế: Bong bóng bất động sản đã lên quá cao.
Đa số nhà hàng kinh doanh trong trạng thái mà chỉ cần lượng khách sụt giảm 5~10% là thua lỗ một cách từ từ. Nếu sụt giảm 20% thì họ sẽ sớm phá sản thôi. Vì biên lợi nhuận của họ thực sự là "mỏng như dao cạo".
Bây giờ tôi sẽ dùng toán học để tính thử xem.
Giả sử nhà hàng phải trả 30~40% doanh thu hàng tháng (gọi là S), và biên lợi nhuận của họ là 5~10% khi kinh tế chưa khủng hoảng. Như vậy, nếu khách hàng giảm đi 5~10% thì họ càng kinh doanh càng thua lỗ rồi, mà khi khủng hoảng kinh tế xảy ra, thu nhập mọi người giảm đi, thì chưa làm gì họ đã bắt đầu lỗ và ăn dần vào vốn.
Nhưng giả sử rằng khách hàng vẫn vậy và doanh thu vẫn vậy, thì nếu họ phải nghỉ 1 tháng, họ sẽ kinh doanh bao nhiêu tháng để bù vào số lỗ đấy?
Một tháng họ phải trả tiền mặt bằng là 0.4*S, tính cả phí duy trì (nhân viên, vệ sinh vv) thì tôi cho là 0.5*S. Mỗi tháng họ lời 0.1*S.
Như thế, nếu nghỉ một tháng thì họ cần tiền lời của 0.5*S / (0.1*S) = 5 tháng để bù vào.
Một năm nếu họ nghỉ 2 tháng thì họ sẽ làm cả năm đấy (10 tháng còn lại) chỉ để HÒA VỐN.
Nhưng nếu 10 tháng còn lại khách hàng của họ sụt giảm, họ thực sự thua lỗ, và nhanh chóng rơi vào nguy hiểm. Vấn đề là biên lợi nhuận mỏng này không phải là mới đây, mà đã diễn ra hàng năm trời rồi. Tức là chỉ cần lượng khách sụt giảm và thua lỗ trong một năm, thì có thể bay hết cả lợi nhuận mấy năm trước.
Người kinh doanh sẽ hạnh phúc với giá mặt bằng như thế nào?
Giả sử, họ muốn sinh tồn được một cách thoải mái, họ sẽ mong muốn biên lợi nhuận là 15~20%, tức là làm 10 đồng thì lời được 2 đồng. Như thế, tiền nhà hàng tháng không được chiếm 30~40% doanh thu nữa, mà chỉ là 25~30% doanh thu thôi.
Tính ra thì tiền mặt bằng giảm đi từ 5/30 = 17% ~ 10/40 = 25%.
Nếu mặt bằng giảm giá 15~25% thì việc kinh doanh mới có lời, và vì thế, nền kinh tế mới có thể tăng trưởng.
Nhưng trong phần trên, tôi đã đưa ra ngu chuyết rằng, giá nhà không bao giờ giảm. Bởi vì lòng tham của chủ nhà là vô độ (họ là những người mà tôi gọi là TƯ HỮU, còn thời xưa gọi là ĐỊA CHỦ). Do đó, việc điều chỉnh giá nhà chỉ có thể bằng cách không tăng giá trong vài năm, cho tới khi giá nhà thực sự giảm đi 15~25%.
Đấy là trong trường hợp CÓ TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ. Tức là mọi thứ đều tăng trưởng, chỉ có bất động sản là đứng yên. Nhưng nếu giá nhà không giảm, làm sao kinh tế phục hồi? Vì nếu bạn lại kinh doanh, bạn sẽ lại phá sản tiếp với bong bóng bất động sản mà thôi. Tôi biết có người giỏi, tâm huyết, được nhiều khách hàng thân thiết mà vẫn phá sản bình thường. Và vài năm cuối họ thực sự vất vả và tơi tả!
Trường hợp TĂNG TRƯỞNG ÂM, thì để mọi người làm ăn, kinh doanh được, bất động sản phải thật sự vỡ bong bóng. Hệ lụy sẽ rất khủng khiếp!
Tức là, cơ bản sẽ không thể để vỡ bong bóng mà từ từ tìm cách bơm tiền vào nền kinh tế, trong khi bất động sản không tăng giá trong 2~3 năm (để có thời gian còn bơm tiền!).
Giá nhà đã bong bóng 15~20% mà bạn xuống tiền mua lúc này thì nhiều khả năng là bạn đu đỉnh. Ngay cả trong trường hợp tốt đẹp là không có bi kịch tăng trưởng âm, nhà bạn mua vẫn sẽ không tăng giá. Mà không tăng giá nghĩa là chôn vốn là mất tiền, vì bạn không có cơ hội sinh lời ở chỗ khác. Không mất mát nhiều nhưng có lẽ là không vui vẻ, khi mà siêu lạm phát xảy ra và đồng tiền mất giá trị đi.
Vậy có nên mua nhà không?
Nên và không nên. Nếu bạn không có kênh nào đầu tư sinh lời và có đủ tiền mua nhà thì nên mua nhà. Vì sẽ tiết kiệm được tiền nhà!
Nếu bạn vay ngân hàng thì rõ ràng là không nên, vì bạn sẽ lỗ, và lỗ đậm!, tiền lãi ngân hàng. Chưa kể bạn có thể bị vỡ nợ về dòng tiền và khóc như mưa mỗi ngày.
Nếu bạn định đầu cơ ăn mẻ lớn theo lời các chuyên gia lùa gà, thì có lẽ bạn sẽ đu đỉnh và ôm bom thay cho kẻ khác, kẻ khác đấy chính là các chuyên gia và bạn bè của họ đấy, bạn ngốc ạ!
Nếu thực sự bạn có kênh đầu tư khác tốt hơn, hay bạn có thể kinh doanh trong lĩnh vực ăn nên làm ra trong khủng hoảng, hãy đợi khi có làn sóng bán tháo nhà đất.
Làm sao biết khi nào có làn sóng này? Hãy lên tìm một dự án vớ vẩn nào đấy liệt kê số nhà đang rao bán, khi nó tạo đỉnh và giảm dần xuống thì lúc đấy là đáy rồi. Y như thị trường chứng khoán thôi.
Ví dụ hôm nay rao bán 10 căn và bạn nghĩ là đáy rồi nhảy vào, có khi mai họ rao tới 20 căn. Khi nào số bất động sản rao bán giảm đi thì đấy là đáy, nghĩa là nhu cầu mua > nhu cầu bán, và giá sẽ tăng trở lại.
Khi có bán tháo nhà đất thì bạn có thể mua với giá rẻ, vì một khi đã bán tháo thì giá nhà thực sự có thể giảm do nỗi lo sợ không bán được. Bạn thậm chí có thể mua rẻ 10~15%!
Còn nếu bạn mua ngay lúc này, hãy đảm bảo là mua thấp hơn giá thị trường 10~15%, tức là phải ép giá được chủ nhà. Nghe thì có vẻ nhẫn tâm nhưng thực ra, giá nhà đang CAO HƠN GIÁ TRỊ THỰC khá nhiều. Với nhà phố thì là cao hơn 20~25%, còn chung cư thì cao hơn tầm 10~15%.
Hay có cách khác tính thế này: Khi nào chung cư mà tạo ra dòng tiền cho bạn là 5%, thì mới nên mua.
Ví dụ, chung cư 3 tỉ, cho thuê được 10 triệu/tháng, thì có nên mua không? Dòng tiền 1 năm là 120 triệu, tức là được 120/3 = 4%, không có lợi lắm (thực tế hiện nay chỉ tầm 3~3.5%).
Nếu tính lợi suất là 5% thì 120/5 = 2.4 tỉ, đây là giá bạn có thể mua. Nhưng thực tế, người mua gốc với giá tầm 2.7 tỉ và sẽ không đời nào bán cho bạn 2.4 tỉ, nên bạn có thể mua với giá trung bình 2.7 tỉ và 3 tỉ, nghĩa là nên mua trong giá 2.7 tỉ và 2.85 tỉ.
Nói chung, phải mua rẻ được 10~15% thì mới nên mua. Còn không thì thuê cũng được mà. Bạn gửi ngân hàng thì vẫn sinh lời 5~7% và thừa sức thuê nhà, đâu cần phải mua!
Mà hiện tại thực tế thì chung cư chỉ sinh lời 3.5% trở xuống, nên bạn chỉ cần lấy một nửa tiền để gửi tiết kiệm là đủ thuê nhà rồi, mua làm gì cho đắt đỏ!
Ký tên: Người Tù Vĩnh Cửu
No comments:
Post a Comment