Thursday, December 12, 2019

Bất động sản không dễ sinh lời: Làm sao lời từ khi mua?

Vì sao chúng ta đầu tư bất động sản? (Trừ trường hợp PHẢI MUA để kết hôn, để có vị thế xã hội vv)

Để sinh lời. Dù ở VN hay Nhật cũng thế. Vậy sinh lời bao nhiêu % là vừa?

Ví dụ ở Nhật khi đầu tư bất động sản, người ta kỳ vọng sinh lời 4%/năm.

Còn ở VN, thực tế là nếu cho thuê nhà mặt đất thì được tầm 4%/năm, ví dụ nhà 2 tỉ, thì cho thuê được 80 triệu/năm, tức là gần 7 triệu/tháng.

Vì sao kỳ vọng lợi nhuận bất động sản lại là 4%/năm??

Vì bất động sản thường gắn với cột mốc 25 năm: Thường sau 25 năm, bất động sản không còn giá trị (quá cũ nát, hoặc không có giá trị so với nhà mới, tiền cho thuê chỉ bằng tiền sửa chữa vv). Ngoài ra, thông thường người đi làm công ăn lương sẽ chấp nhận bỏ ra 25 năm để trả góp nhà, để lúc về hưu có nhà dưỡng già nữa.

Bạn mua nhà vì bạn muốn tiết kiệm tiền thuê nhà. Nếu tiền nhà = 25 năm tiền thuê nhà, bạn sẽ cân nhắc mua nó. Vì 25 năm là đủ bạn kết hôn - có con - nuôi con trưởng thành rồi. Nếu tiền nhà bằng 50 năm tiền thuê nhà, rõ ràng bạn không mua nó, vì nó quá đắt, thà ở thuê còn hơn. Nếu tiền nhà bằng 10 năm tiền thuê nhà thì nó quá rẻ, phải tất tay ngay!

Đấy là tâm lý ở Nhật. Ở Việt Nam TÂM LÝ SỞ HỮU NHÀ vô cùng lớn, vì nhiều lý do:
  • Cần nhà để lập gia đình (ở Nhật không cần, mà quan trọng là THU NHẬP NĂM 6 triệu yên)
  • Sĩ diện hão (có nhà để bằng bạn bằng bè)
  • Của để dành phòng khi lạm phát (trong khi có nhiều kênh khác)
  • Đầu cơ chờ tăng giá
  • Có của để lại cho con

Tâm lý sở hữu nhà nói thẳng ra là ẢO TƯỞNG rằng có nhà sẽ hạnh phúc hơn. Bạn nên nhớ là sở hữu nhà hay không chẳng liên quan gì đến hạnh phúc. Vì chi phí duy trì, bảo trì bảo dưỡng nhà ở luôn cao, nhất là với tay mơ (đa số trung lương chỉ là tay mơ về nhà ở). Nhà ở sẽ sớm trở thành của nợ (tiêu sản) và thành "nhà tù cuộc đời", nhất là khi có hàng xóm khốn nạn (ở Việt Nam thì nhiều nhan nhản).

Thực ra thì nhà sẽ hỏng liên tục và rất mệt mỏi. Nên tâm lý trên chỉ là ẢO TƯỞNG.

Tôi sẽ chỉ ra sự ảo tưởng như thế này:

Ảo tưởng 1: Cần nhà để lập gia đình

Những phụ nữ cần kiếm người có nhà để lập gia đình là những người nông cạn. Bạn chẳng nên lấy. Rõ ràng là những phụ nữ kiểu đấy không hiểu gì về kinh tế, không có khả năng đánh giá con người. Nếu lập gia đình phải lấy người có NHÂN PHẨM TỐT và lịch sự.

Ngoài ra, bạn cần thu nhập tốt để lập gia đình, chứ không phải là nhà ở. Nếu bạn có kế hoạch tài chính cụ thể cho việc lập gia đình thì bạn vẫn lập gia đình mà không cần mua nhà, mà thường là sẽ có hôn nhân tốt hơn những người khác.

Ảo tưởng 2: Sĩ diện hão

Chẳng ai tôn trọng bạn vì bạn có nhà hay có xe. Chẳng qua nếu không có thì bạn bị mặc cảm tự ti, nhưng đã mặc cảm tự ti thì có nhà và có xe vẫn sẽ mặc cảm tự ti và sẽ chẳng hạnh phúc. Hội chứng này là do vấn đề trong tuổi thơ ấu (không được cha mẹ yêu thương hay tôn trọng vv) chứ không thể giải quyết được bằng sĩ diện hão.

Nếu bạn có mặc cảm tự ti và không hạnh phúc với bản thân, chính việc đó mới khiến bạn bị xa lánh.

Ảo tưởng 3: Của để dành phòng khi lạm phát

Cái này thì thực tế chứ không hẳn là ảo tưởng. Nhưng thực ra khi sắp lạm phát thì nên mua vàng, vì vàng sẽ tăng giá. Còn một khi đã lạm phát thì người ta mất tiền, nên không thuê nhà mà về quê, giá nhà sẽ giảm đi theo sự sụp đổ của nền kinh tế.

Thậm chí khi nền kinh tế siêu lạm phát, con người mất việc, họ sẽ ở ghép trong khu ổ chuột, hay về quê sống bám cha mẹ. Vì thế, có khi còn không cho thuê được nhà, hoặc cho thuê giá rất vẻ. Đương nhiên là rất khó bán, vì đâu phải nhà có vị trí kinh doanh tốt!

Như vậy, mục tiêu chống mất tiền do lạm phát thì ổn, nhưng mục tiêu "của để dành" thì THẢM BẠI. Vàng mới là của để dành khi lạm phát. Tôi còn chẳng thèm mua vàng: Tôi mua xCoin.

Ảo tưởng 4: Đầu cơ chờ tăng giá

Thấy người ta ăn khoai cũng vác mai đi đào. Thấy anh A, chị B, thím C, chú D mua đất, mua nhà tự nhiên tăng giá ào ào, thế là cũng hi vọng mình được như thế.

Vấn đề là giá nhà phụ thuộc giá cho thuê (theo tỉ lệ 4% như nói trên), nên nếu nhu cầu không tăng thì giá sẽ không tăng, trừ khi có "sốt đất do bơm thổi".

"Sốt do bơm thổi" mà đến tay trung lương thì thường là "ôm bom" (tức là giá cao nhưng không bán được, là "nhà đầu tư" cuối cùng không sao thoái vốn được). Dù có hạ giá cũng không có ai mua, vì cá mập lại đang "bơm thổi" chỗ khác giá rẻ hơn rồi!

Đương nhiên là nhà có thể tăng giá, nhất là nhà phố, nhưng đấy là nếu bạn MUA ĐƯỢC GIÁ HỜI (hay nói theo kiểu đầu tư chuyên nghiệp là LỜI TỪ KHI MUA), chứ bạn mua giá cao thì chẳng lời gì cả. Vì cung - cầu nhà phố tương đối ổn định, không phải như kiểu đồng không mông quạnh thổi lên làm "trọng điểm du lịch".

Ảo tưởng 5: Có của để lại cho con

Ừ, nghe hợp lý, nhất là có con cái vô dụng và vô hại! Con cái thông minh sáng láng chẳng ai lại chờ "bố thí" từ cha mẹ cả. Như thế quá muộn, và không khéo rước nợ vào thân.

Bởi vì để trao lại nhà cho con cái thì mất 25 năm, trong 25 năm này nhà đã cũ nát rồi, nếu sửa lại có khi cũng bằng tiền đất. Ví dụ nhà 3 tỉ, để lại cho con, sửa lại có khi mất 1 ~ 2 tỉ.

Cho con nhà thì phải cho kèm cả tiền sửa nhà, nếu không sẽ thành gánh nặng cho con cái. Hơn nữa, cho con nhà cũng đồng nghĩa là bản thân không có nhà, nên phải sống nhờ con.

Tức là người con phải chịu phí ăn, ở, y tế cho cha/mẹ trong khoảng 20 năm nữa. Làm con cái thì không nên quá tính toán với cha mẹ, nhưng đấy là khi không lỗ với cha mẹ cho không biếu không thôi (^o^), chứ trường hợp này thì LỖ QUÁ, ĐAU QUÁ!

Cha mẹ như thế thực ra là "tiêu sản", sẽ rất mệt mỏi cho con cái. Nếu họ không để lại của cho con, mà dùng nó đầu tư, hay nâng cao sức khỏe, cuộc sống, thì họ sẽ sống vui vẻ, khỏe mạnh, mà con cái cũng vậy.

Vì thế, mua nhà làm của để lại cho con là ảo tưởng lớn nhất.

Bất động sản khó sinh lời như thế nào?

Giả sử bạn bỏ số tiền 1000 mua bất động sản, sinh lời 4%/năm (đây là thực tế ở VN hiện nay, bạn có thể kiểm tra lại thoải mái, riêng chung cư là 5~6%/năm), thì vấn đề là gì?

Nhà cũ đi mất giá 4%/năm và 25 năm sau không còn giá trị cho thuê (không sinh lời).
Bạn kiếm lời được 4%/năm từ tiền thuê nhà.

Nghĩa là bạn ... chẳng lời gì cả ^^

Trung lương dễ bị dính vào cái bẫy này. Họ mua nhà phố cũ nát giá rẻ, hoặc mua chung cư tầm trung, và nghĩ là sau này khấu hao hết (sau 25 năm) thì họ sẽ .... sở hữu nhà!

Đây là ẢO TƯỞNG.

Thực tế, thay vì bạn cầm một cục tiền, tiêu pha dễ quá tay, hay luôn sợ lạm phát, thì bạn mua nhà, cho thuê, và chỉ là tiêu xài từ từ trong 25 năm, cuối cùng vẫn xài hết. Khác nhau có lẽ là tốc độ tiêu xài tiền.

Trước hết sợ lạm phát là một ảo tưởng, vì vẫn có cách chống lạm phát (tôi còn kiếm lời được từ lạm phát).

Ngoài ra, cuối cùng sẽ "sở hữu nhà" là một ảo tưởng, vì sau 25 năm thì cho thuê giá bèo chỉ ngang tiền sửa nhà mà thôi, hoặc quá cũ nát để ở. Trừ khi bỏ ra 4% giá trị nhà một năm để sửa nó thường xuyên, như thế thì vô nghĩa!

Nếu bạn muốn đầu tư bất động sản, bạn cần phải thoát khỏi những ảo tưởng kiểu này. Không đáng để bạn sở hữu nhà đâu!

Thay vì bỏ 1000 đồng mua bất động sản, bạn có thể gửi tiết kiệm lấy 8%, rồi lại lấy 4% để đi thuê nhà (thuê chính căn nhà bạn định mua ấy!), còn lại vẫn dư 4% (do 500 đồng sinh lời) để tiêu xài. Bạn không còn phải lo lắng về chất lượng nhà, kiếm người thuê, sửa nhà khi người thuê phá, hay lũ hàng xóm khốn nạn vv.

Còn nếu bạn sợ lạm phát đến thế, lấy 500 đồng đi mua vàng, rồi chôn dưới ba tấc đất và quên nó đi, khi nào siêu lạm phát thì đào nó lên, rồi đi mua nhà lúc đó đã giá cực bèo.

Cho thuê 4% là lỗ!

Bài trước tôi có nói về nguyên tắc đi thuê nhà (không thuê quá một chỗ hai năm, không để chủ nhà tăng tiền nhà). Nếu bạn cho thuê được 4%, nguy cơ lỗ rất cao.

Bởi vì:
Nếu người thuê không thuê nữa, bạn tốn ba chi phí:
- Thời gian trống tìm người thuê mới => có thể mất nửa ~ 1 tháng
- Tiền cho môi giới giới thiệu người thuê => có thể mất nửa ~ 1 tháng
- Tiền sửa lại nhà (mới cho thuê được) => có thể mất nửa ~ 1 tháng

Bạn có thể mất 1.5 tới 3 tháng, tương đương thu nhập 12.5% ~ 25%/năm.

Hãy tưởng tưởng là người thuê nhà của bạn cứ 1 năm là thôi không thuê nữa xem, mỗi năm bạn có thể mất 15 ~ 25% thu nhập.

Như thế, để có thể hòa vốn, bạn phải kiếm được người thuê nhà tốt, thuê lâu dài 5 ~ 10 năm hoặc trọn đời. Tức là bạn không cần bảo trì nhà quá nhiều, vì người thuê lâu dài thường có xu hướng giữ gìn nhà, hơn nữa, họ cũng có thể bỏ tiền ra sửa chữa lại ngôi nhà thay cho bạn,

Bằng cách cho thuê lâu dài, chi phí bảo dưỡng nhà sẽ thấp đi rất nhiều, và bạn sinh lời được một ít.

Nếu là một người cho thuê khôn ngoan, rõ ràng bạn nên kiếm người có thể thuê lâu dài, và phải bảo dưỡng nhà thường xuyên để họ không chuyển đi, đây chỉ là KỸ NĂNG GIAO TIẾP (điều mà chủ nhà thường không có, vì họ quá ẢO TƯỞNG về căn nhà của mình).

Vấn đề nằm ở chỗ, nếu bạn mua một căn nhà mà chỉ cho thuê được 4%, nghĩa là bạn KHÔNG LỜI TỪ KHI MUA, một điều tối kị khi đầu tư bất động sản, đúng không?

Lời bao nhiêu % là vừa (lời ngay từ khi mua)?

Bây giờ tính ngược lại, phải sinh lời như thế nào mới nên mua bất động sản? Lãi suất ngân hàng cao nhất giờ là 8%/năm (và cao hơn lạm phát nếu bạn không sống sang chảnh - tức là làm súc sinh của tư bản).

Như thế, tối thiểu thì nhà nên sinh lời 8%/năm, thì bạn mới không cảm thấy bị lỗ, và thực tế là bạn cũng có lời: Một là sinh lời bằng tiết kiệm (chống được lạm phát), mà lại không sợ tiền mất giá hết do lạm phát (siêu lạm phát).

Tức là về lợi ích thì cũng bình thường thôi, không phải quá xuất sắc gì, nhưng về tâm lý thì thoải mái hơn để tiền trong ngân hàng nhiều (vì nhỡ ngân hàng sập hay tiền mất giá do siêu lạm phát).

Như vậy, nếu bạn mua được căn nhà cho thuê được 80 đồng/năm, với giá 1000 đồng, thì có thể coi là LỜI NGAY TỪ KHI MUA.

Mua chung cư có lời không? Mua 3 tỉ, cho thuê 12 ~ 15 triệu (không nội thất) tức là chỉ được 4 ~ 5%/năm, có thể nói là LỖ NGAY KHI MUA. Muốn lời từ khi mua thì phải mua được với giá 12 triệu x 12 tháng / 8% = 1.8 tỉ.

Dù bạn có là bạn thân của chủ đầu tư và chủ tịch quận, chưa chắc bạn mua được giá này. Bạn có thể mua nhà trên giấy và đợi dài cổ nhưng thực tế là bạn mất tiền lãi suất trong từng ấy năm.

Nói thẳng ra, chung cư chỉ mua để ở với giá cắt cổ, không bao giờ là kênh đầu tư tốt. Chỉ nên mua nếu bạn cần nhà trong tầm tay để kết hôn.

Nhà phố cũ nát cũng thế thôi. Còn nhà phố không cũ nát thì cũng có giá tương xứng, để sinh lời 4%/năm. Ví dụ đất 3 tỉ, xây nhà 2 tỉ, tổng 5 tỉ, thì sẽ cho thuê 5000 triệu x 4% / 12 tháng = 17 triệu/tháng.

Nói chung nghe thì có vẻ quá tỉ mỉ, lẩm cẩm, đậm chất TƯ DUY NGHÈO, vì tư duy giàu thì tính làm quái gì. Như người ta nói: Mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời. Cứ mua nhà, mua đất trong phạm vi có thể đi, theo thời gian sẽ có lời thôi. Nhất là khi thị trường sốt lên thì trúng đậm.

Thực tế là TÍNH THANH KHOẢN không cao như thế. Bạn có thể rao mãi mà không bán được. Bạn có thể SỐNG NGHÈO trên một đống tài sản, cuối cùng cũng chẳng hạnh phúc gì. Vậy thì tư duy giàu có ở đâu?

Đầu tư bất động sản như thế nào?

Tôi mới chỉ liệt kê ra trăm ngàn khó khăn của việc đầu tư bất động sản, chứ chẳng đưa ra giải pháp gì. Vậy làm sao đầu tư bất động sản cho hiệu quả?

Đây không phải lựa chọn, mà là bắt buộc. Bạn càng không hiểu về bất động sản, bạn càng mất tiền. Tiết kiệm tiền thuê nhà là việc đầu tiên để đầu tư bất động sản như tôi đã chuyết trong bài trước. Thực ra thì tôi làm việc này vì đam mê và chống tư bản tư hữu thôi, chứ tiền bạc chỉ chiếm 50% lý do. Tôi muốn đi tới cùng, xem cuối cùng nó có gì!

Có vô vàn cách kiếm tiền từ bất động sản kể cả bạn không có nhiều tiền. Tôi nghĩ 100 triệu là đủ rồi.

Còn nếu mua nhà chờ tăng giá, thì chắc phải có 2 ~ 5 tỉ trở lên.

Cách làm: Đầu tiên bạn tiết kiệm tối đa tiền nhà của bạn, mà vẫn có cuộc sống thoải mái. Sau đó bạn dành ra một ngân sách nhất định để đi thuê nhà to hơn, loại nhà mà bạn có thể chia phòng và cho thuê lại, rồi cho thuê các phòng bạn không dùng đến. Bằng cách này, bạn giảm giá tiền thuê nhà của bạn xuống, thậm chí bạn có thể ở nhà miễn phí.

Chỉ cần bạn hiểu tâm lý người thuê nhà cần gì, cải tạo sao cho cuộc sống của họ thoải mái. Họ chỉ muốn TIẾT KIỆM CHI PHÍ bằng cách thuê phòng nhỏ tiện nghi mà thôi.

Ví dụ bạn thuê lại ngôi nhà 15 triệu, rồi cho thuê 5 phòng với giá 3 triệu, thì bạn có thể sống mà miễn phí tiền nhà.

Hoặc bạn có thể dùng bên dưới làm văn phòng, miễn phí tiền văn phòng.

Thứ mà bạn cần là kiến thức về bất động sản, nhu cầu của thị trường (người thuê nhà muốn thuê nhà nhỏ tiện nghi tiết kiệm chi phí, muốn có vị trí thuận tiện vv, người cho bạn thuê nhà chỉ muốn kiếm tiền từ căn nhà của họ một cách bền vững vv), cách mua vật tư nhà ở giá tối ưu vv.

Nếu có kiến thức về vật tư, bạn có thể mua, sửa nhà với giá rẻ hơn thị trường nhiều, điều mà chủ sở hữu nhà không làm được, từ đó tăng được giá trị căn nhà để cho thuê cao hơn.

Về lâu dài, bạn có thể mở rộng mô hình này thành một mô hình kinh doanh của riêng bạn.

Nếu bạn có thời gian và cảm nhận tốt (sense tốt) nhất là hiểu tâm lý người sở hữu nhà và người thuê nhà, bạn sẽ thành công.

Tất nhiên là có thể bạn chỉ muốn tập trung vào chuyên môn, hay chỉ muốn đầu tư chứng khoán chứ không muốn dành thời gian, sức lực để làm như thế. Trong trường hợp đó, hãy tối ưu tiền thuê nhà, vì đây là việc không tốn quá nhiều thời gian. Còn nếu bạn mua nhà, hãy áp dụng cách tính ở đây để lời từ khi mua.

Nhưng nếu bạn không thuê nhà nhiều, sao bạn biết được nhà nào có vị trị tốt nhỉ? Vì thế, phải có kinh nghiệm thuê nhà phong phú mới dễ mua được nhà như ý.

Hết rồi. À, bắt chước diễn - thính giả các khóa học thành công, ĐẬP TAY TO CÁI NÀO! (bốp) (^_-)
-mark-

No comments:

Post a Comment