Thursday, December 12, 2019

Đầu tư bất động sản: Thuê nhà

Trong bài trước tôi có nói về đầu tư cổ phiếu để làm kim chỉ nam cho năm 2020. Sớm muộn gì bạn cũng phải đầu tư cổ phiếu hay bất động sản, dù thị trường đang lình xình hay đi xuống, để tránh mất tiền do lạm phát.

Trong bài này tôi sẽ chuyết về vấn đề bất động sản để làm rõ phương hướng để đầu tư từ nay trở đi. Nhưng nếu không có một số tiền lớn, thì làm sao đầu tư bất động sản? Không, thực sự là ai cũng ĐANG đầu tư bất động sản.

Nếu bạn đang mua nhà trả góp, bạn đang đầu tư.
Nếu bạn đang thuê nhà, bạn đang đầu tư.
Nếu bạn đang sở hữu nhà và trả chi phí duy trì nó, bạn đang đầu tư.
Nếu bạn đang cho thuê nhà (của bạn, hoặc thuê và cho thuê lại), bạn đang đầu tư.

Thực ra thì ai cũng liên quan tới bất động sản cả. Vấn đề là khả năng sinh lời của mỗi người sẽ khác nhau. Do đó, chúng ta cần học về khả năng sinh lời.

Trong bài này thì tôi tập trung nói về việc thuê nhà trước, vì đó là việc ngay trước mắt (nhưng sau này nếu thuê và cho thuê lại cũng sẽ tương tự).

Thuê nhà là một dạng đầu tư bất động sản

Bởi vì nếu bạn tiết kiệm được tiền thuê nhà, nghĩa là bạn đang kiếm được tiền: Một đồng tiết kiệm được là một đồng kiếm được (mà còn không tốn thời gian sức lực).

Ngoài ra, nếu bạn sống ở một nơi thoải mái, bạn sẽ có chất lượng sống cao hơn, từ đó tiết kiệm sức lực để kiếm tiền, hoặc là để sống thư thái.

Không phải lúc nào mua nhà cũng là một ý tưởng tốt. Vì mua nhà có thể là mua tiêu sản, bạn phải trả chi phí duy trì, hơn nữa, nếu cho thuê thì tỉ lợi sinh lời không cao (chung cư hiện nay 5-6%, nhà mặt đất 3-4%), thậm chí bạn còn phải đi vay tiền vv. Nếu bạn phải cố gắng cày cuốc để trả tiền lãi ngân hàng cho việc mua nhà, cuộc sống không còn thi vị mấy nữa.

Thuê nhà không phải lúc nào cũng khiến bạn mất tiền. Vì hiện giá nhà tương đối cao, nên tiền thuê nhà tương đối thấp, ví dụ chỉ 4% giá trị căn nhà. Nhà 2 tỉ có thể cho thuê được 4%/năm, tức là 80 triệu, khoảng 6.7 triệu/tháng. Bạn chỉ cần khoảng 840 triệu, gửi ngân hàng lấy lãi suất 8%/năm là có thể ở nhà 2 tỉ rồi. Về giá trị ở thì rõ ràng là như nhau.

Người ta mua nhà là để lấy giá trị sở hữu, dùng làm kênh tránh lạm phát, vị thế xã hội vv. Toàn những thứ mà bạn có thể chẳng cần.

Hai nguyên tắc thuê nhà:
1. Chỉ thuê một căn nhà khoảng 2 năm (tối đa 3 năm).
2. Không để chủ nhà tăng giá nhà mỗi năm.

Tức là nếu chủ nhà định tăng giá, thì sau khi hết hợp đồng bạn dọn đi luôn (nên phải có hành lý tương đối gọn nhẹ dễ di chuyển).

Lý do là nhà sẽ cũ đi theo mỗi năm, thường là 4%/năm, nếu không bỏ tiền sửa nhà, chất lượng sống giảm đi. Sau 2 năm là giảm đi tầm 8%, không xứng với giá thuê ban đầu nữa. Và thường sau 2 năm là sẽ cần phải sửa chỗ này chỗ kia, nếu chủ nhà không có ý định sửa chữa lại, bạn nên dọn đi. Nếu là nhà mới, bạn có thể ở thêm một năm thành 3 năm, nhưng cơ bản là không nên ở một chỗ quá lâu. Vì bạn là người thuê nhà, không phải là chủ nhà.

Ngoài ra, sau khoảng 2-3 năm là có nhiều nhà mới ra hơn (hoặc là nhà cũ sửa lại), nên cùng số tiền bạn sẽ dễ kiếm được chỗ mới tốt hơn. Tất nhiên là nếu chỉ 1 năm rồi chuyển thì lại quá thường xuyên, gây tốn kém chi phí chuyển nhà, và không ổn định cuộc sống cũng không phải việc hay.

Bạn nên ký hợp đồng 1 năm lúc đầu tiên, đồng thời hỏi luôn năm sau nhà có tăng giá không. Nếu họ tăng giá thì hỏi họ lý do tăng giá.

Tăng giá là việc phi lý. Ví dụ chủ nhà tăng giá 5%, thì có hợp lý không?

Tôi nghĩ là không, vì lạm phát công bố thường là 3.5%, trong khi nhà sẽ cũ đi và mất giá 4% mỗi năm (sau 25 năm thì không cho thuê được, hay tiền thuê chỉ đủ chi phí sửa nhà vv). Như vậy, lẽ ra phải giảm tiền nhà đi mới đúng.

Nhưng không phải chủ nhà nào cũng hiểu biết về kinh doanh bất động sản, họ có thể còn vay tiền để mua nhà, nhằm tích trữ "tài sản" và họ nghĩ là họ có thể tăng giá để kiếm lời. Vì thế, trong trường hợp không thỏa thuận được việc không tăng giá, bạn nên chuẩn bị mà ra đi. Thế nào chủ nhà cũng giữ lại thôi. Vì chắc gì họ cho thuê được ngay!

Nghĩ thế này nhé, nếu hết hợp đồng mà bạn ra đi, họ có thể mất 1 tháng để kiếm người thuê (nhà trống 1 tháng), thậm chí hơn!, và nếu qua môi giới hay cò còn mất thêm nửa tháng, hoặc 1 tháng. Tóm lại là có thể mất 2 tháng, tức là 2/12 = 17% thu nhập tiền nhà trong năm đó.

Trong khi, nếu tăng giá thành công, họ chỉ được 5% mà thôi.

Chủ nhà không nắm đằng chuôi trong việc này, người thuê nhà mới nắm đằng chuôi. Bạn chỉ cần BIẾT TỪ CHỐI mà thôi.

Trường hợp bạn từ chối tăng giá, mà họ nhất định tăng, đó là chủ nhà tham lam, hoặc không biết gì về kinh tế, và rõ ràng bạn không nên gắn bó lâu dài với chủ nhà như thế.

Tất nhiên, bạn cũng không cần phải "lên lớp" về kinh tế học cụ thể như thế đâu. Bạn chỉ cần nói là thu nhập của bạn không tăng, bạn không thể trả tiền nhà cao hơn được. Đơn giản là vậy thôi. Cứ sắp hết hợp đồng rồi tìm nhà mới, chuẩn bị dọn đi, thế nào chủ nhà cũng năn nỉ bạn ở lại (trừ khi họ đang cho bạn thuê quá rẻ!! trường hợp này bạn nên so sánh với các căn nhà gần đó để chấp nhận tăng giá hay không).

Ngoài ra, việc đi tìm nhà mới giúp bạn thực sự có thông tin tốt hơn về thị trường bất động sản, dù sau này bạn thuê nhà hay mua nhà thì cũng vô cùng hữu ích. Biết đâu tìm được căn nhà thực sự phù hợp nhu cầu của bạn.

Tiền thuê nhà nên chiếm bao nhiêu % thu nhập?

À, tôi có mua nhà hay không? Không bạn ạ. Nguyên tắc của tôi chỉ là thuê nhà, nếu mua nhà thì dùng đầu tư thôi. Tôi chỉ mua nhà khi về hưu.

Vậy tiền nhà nên chiếm bao nhiêu % thu nhập? Như "chuyên gia" thường nói là 20 ~ 30% thu nhập là vừa, theo tôi con số này QUÁ CAO.

Nó sẽ hạ thấp giá trị lao động của bạn. Con số lý tưởng của tôi là tiền thuê nhà chiếm 10 ~ 15% thu nhập, và tối đa là 20%. Tôi sẽ phấn đầu đạt được điều này không phải bằng cách tăng thu nhập mà bằng cách tối ưu hóa tiền nhà.

Năm tới tôi sẽ thuê nhà nhỏ hơn và giảm tiền nhà xuống, cụ thể, là 1.5 triệu/tháng, 1 năm sẽ tiết kiệm 1.5 x 12 =18 triệu.

Đây là bài toán trong năm tới mà tôi sẽ thực hiện (bên cạnh việc đầu tư bung bét).

Thực ra, vì mọi người được tẩy não về cuộc sống "hưởng thụ" nên ai cũng nghĩ 30% thu nhập để thuê nhà là hợp lý, nhưng "hưởng thụ" là thế nào??? Nhà chỉ cần vừa đủ diện tích, không cần quá rộng để hạnh phúc. Thay vào đó, bạn nên thuê nhà gần công viên và ra đấy mà chạy bộ, dẫn chó đi dạo vv có vẻ hợp lý hơn, vì không gian bao la.

Tôi không có khái niệm "hưởng thụ" trong nhà ở. Bởi vì chẳng bao giờ đủ cả. Hãy kiếm căn nhà tốt từ đầu, và cứ ở đấy mãi. Vì bạn sẽ quen và thích ứng được thôi, chứ "nâng cấp đời sống" thì chẳng có giới hạn trên. Tôi chỉ sống ở giới hạn dưới.

Các bạn đang sống ở VN, đặc biệt các bạn lương cao, hãy tiết kiệm tối đa tiền thuê nhà, duy trì ở mức 10 ~ 20% thu nhập của bạn. Nếu có thể sống ở nhà cha mẹ thì hãy về nhà cha mẹ mà sống, để giảm cầu đi, thì mọi người thuê được rẻ hơn (là cách giúp bản thân và giúp cộng đồng). Nếu bạn ở nhà cha mẹ, hãy trả cho họ 5% thu nhập của bạn, coi như tiền nhà, để được đối đãi tốt hơn!

Cùng đặt mục tiêu tiết kiệm tiền nhà năm sau. Tôi thì là 18 triệu. Bắt chước diễn - thính giả, ĐẬP TAY cái nào! (^o^)"
-mark-

No comments:

Post a Comment