Miễn 100% phí hồ sơ đăng ký du học trường Nhật ngữ

Tuesday, October 19, 2021

10 năm giá nhà tăng 4 lần có giúp bạn giàu có?

Chào các bạn!

Tôi có chuyết về Bài toán vay tiền mua nhà trong 10 năm cũng như tấm gương về huyền thoại mua nhà.

Ví dụ bạn vay tiền mua nhà và 10 năm sau, giá nhà tăng 4 lần. Liệu bạn có trở nên giàu có hay không?

Tỷ lệ sinh lời của bạn là bao nhiêu? Nếu 10 năm mà nhà tăng 4 lần thì để tăng 2 lần nó cần 5 năm, theo quy tắc 72 thì tỉ suất sinh lời là 72/5 = 15%/năm.

Tuy nhiên, để mua nhà bạn phải vay tiền, do đó, thực ra bạn phải trả số tiền bằng khoảng 2 lần tiền nhà ban đầu (gồm tiền nhà và tiền lãi), nên thực ra, tiền vốn chỉ tăng khoảng 2 lần thôi. Nhưng khoản trả góp là bạn trả dần, nên thời gian góp vốn trung bình chỉ là 1/2 của thời gian 10 năm, nên có lẽ, vốn của bạn tăng khoảng 3 lần.

Tăng 3 lần trong 10 năm tức là tăng khoảng 2 lần trong 7 năm, vì gấp đôi trong 7 năm nên tỉ suất sinh lời là 72/7 = 10%/năm.

Ngoài ra, bạn tiết kiệm được tiền thuê nhà khoảng 2-3%/năm nên tỷ lệ sinh lời thực tế của bạn có lẽ là tầm 12-13%/năm.

Như vậy, huyền thoại mua nhà không huyền thoại đến mức đấy! Nhà anh ta đúng là tăng giá gấp 3-4 lần sau 10 năm do anh ta ... nghèo nên phải mua nhà ở ngoại ô vắng vẻ, trúng lúc nó được đô thị hóa trong 10 năm.

Thế nếu chúng ta mua quỹ chỉ số tốt với tỉ lệ sinh lời 15%/năm, chúng ta không phải là huyền thoại à?? Còn chẳng có những cơn trầm uất của người gánh nợ.

Nếu mua chung cư thì có lẽ tính cả tiền thuê nhà tiết kiệm được, tỷ lệ tăng trưởng vốn chỉ khoảng 10%/năm. Do đó, nếu chúng ta mua một quỹ chỉ số hay quỹ hoán đổi danh mục tốt, với lãi kép 15%/năm trở lên, chúng ta cũng là huyền thoại thôi.

Còn nếu chúng ta có trí tuệ cờ bạc và đầu tư chủ động (active investing), tỷ suất sinh lời 20-30% là bình thường thôi. Tôi không quá hào hứng với quỹ nhưng tôi cũng vẫn mua để hướng dẫn cho mọi người cùng đầu tư, và dùng như là tiền sinh hoạt phí, nghĩa là lúc cần bán dần ra để ăn.

Vấn đề nữa là giá nhà tăng lên thì cũng hiếm khi giúp người mua nhà trở nên giàu có. Bởi vì anh ta không thể bán nhà đi, nếu bán đi, anh ta không thể mua lại căn nhà nào tương đương như thế được. Còn nếu sống, nó chỉ tạo ra hay đúng ra là tiết kiệm được cho anh ta dòng tiền tương đương 2-3% giá trị căn nhà mỗi năm.

Nếu đô thị hóa đã hoàn thành, thì nhà sẽ không thể tăng trưởng cao được nữa mà chỉ ngang lãi suất ngân hàng + tiền thuê nhà tiết kiệm được  = 6~7% + 3~4% = 10%.

Vẫn thua nếu chúng ta mua quỹ tốt và sinh lời được ít nhất 15%/năm. Vì về lâu dài, quỹ sinh lời tốt hơn nhà tới 5%!

Sau 10 năm, chênh lệch tài sản giữa quỹ và nhà là (1.15/1.1)^10 = 1.56 lần.

Sau 20 năm sẽ là 1.56^2 = 2.43 lần.

Nếu bạn muốn tăng trưởng cao hơn và không bị giới hạn, hãy mua đất nền. Nó có thể tăng giá gấp rưỡi tới gấp đôi sau 2 tới 3 năm, ví dụ tăng đôi sau 3 năm, thì tỷ suất sinh lời là 72/3 = 24%.

Nếu bạn đầu tư chứng khoán chủ động, tỷ suất sinh lời này là bình thường, không quá tham vọng. Và bạn không phải vất vả đi săn đất, hay có thể sửa sai nhanh chóng (còn đất nền mà mua sai thì tương đối khó sửa sai nếu thanh khoản không cao).

Huyền thoại mua nhà thực sự có rất nhiều, đa số sau 10 năm nhà tăng 3, 4 lần và nhiều người cảm thấy mình tài giỏi. Nhưng nếu tính ra về mặt toán học, đó thậm chí là sự ... thất bại. Nếu bạn chỉ mua quỹ chỉ số tốt nhất, lãi kép trong nhiều năm qua là ... 16%. Nếu bạn chịu khó tham gia cả quỹ mới có hiệu suất cao, bạn có thể còn tăng mức sinh lời lớn hơn nữa, mà không cần biết quá nhiều về thị trường, chỉ cần theo dõi hiệu suất sinh lời của các quỹ và so sánh với nhau. Công việc này bạn có thể làm chỉ trong một buổi.

Nếu tôi chỉ mua quỹ, tôi có thể không bận tâm tìm mua nhà mua đất trong cả cuộc đời mà vẫn không bỏ lỡ điều gì cả.

Mua nhà nhưng không ở

Bạn không thể mua nhà để ở được! Hãy mua nhà để đầu tư. Bởi vì, nếu bạn mua nhà để ở, bạn sẽ mua nhà như thế nào? Nếu bạn mua nhà lúc bạn còn trẻ và chưa nhiều tiền, bạn không thể mua nhà to được. Nếu bạn mua nhà nhỏ, đến lúc số lượng người trong gia đình tăng lên như lập gia đình, sinh con, vv, nhà đấy lại không thể ở được nữa!

Hoặc bạn mua nhà to cho đại gia đình, đến lúc li hôn thì nhà lại quá to và bạn sẽ mệt mỏi. Do đó, bạn phải kiếm người để cho thuê và thuê nhà khác.

Nhà càng to giá càng cao tỉ lệ sinh lời càng thấp!

Và càng kén khách thuê, chi phí tìm khách thuê sẽ cao. Do đó, thay vì mua một nhà to, bạn nên mua nhiều nhà nhỏ để cho thuê tạo ra dòng tiền, rồi đem dòng tiền đấy để đi thuê nhà.

Tôi ví dụ, nhà 10 tỉ chỉ sinh lời 2%/năm, được 200 triệu.

Nhưng nhà 1 tỉ thì sinh lời 5%/năm, 10 căn nhà 1 tỉ bạn được 500 triệu.

Bạn nên mua 10 căn nhà 1 tỉ hay 5 căn nhà 2 tỉ để kiếm được tầm 400-500 triệu/năm.

Sau đó, bạn dùng số tiền này thuê nhà phù hợp với nhu cầu hiện thời của bạn.

Tất nhiên là sẽ nhiều người lỷ luận là an cư lạc nghiệp, phải ổn định mới có thể dạy dỗ con cái, gìn giữ gia đạo hay gì gì đó. Nhưng mà gặp hàng xóm khốn nạn - xác suất rất cao là sẽ gặp - thì gia đạo (nếu có) cũng nát như tương. Tư duy kiểu đấy thì khó mà dạy con thông minh xuất chúng được.

Nhưng quan trọng là tỷ lệ sinh lời càng cao thì hạnh phúc về tiền bạc sẽ càng lớn. Chúng ta sẽ không sùng bái các huyền thoại mua nhà nữa nhé. Cuộc đời quá vất vả mà tỷ lệ sinh lời cũng không cao được đến thế. Chỉ là "ăn may" nhưng sống nhiều khi như "ăn mày" vậy. Ngày nay chúng ta thực sự đầu tư nghiêm túc và bước đi những bước vững chắc để đi tới sự phồn vinh và đưa lãnh đạo đi lên chủ nghĩa cộng sản!

Người Tù Vĩnh Cửu

1 comment:

  1. One can even bet with another individual that a press release is true or false, or that a specified event will happen (a "again bet") or will not happen (a "lay bet") inside a specified time. This happens in particular when two individuals have opposing but strongly held views on reality or events. Not solely do the parties hope 메리트카지노 to realize from the bet, they place the bet additionally to reveal their certainty concerning the issue. Sometimes the amount bet remains nominal, demonstrating finish result} as one of principle rather than of economic importance.

    ReplyDelete