Trung sản

Chào các bạn!

Trong bài này tôi sẽ bàn về tầng lớp trung sản mới nổi, để làm CASE STUDY về bài học đầu tư. Trung sản là những người có tài sản từ 10 ~ 100 tỉ, tôi nghĩ vậy, nhưng cũng không quá rành số tài sản họ nắm giữ. Ai sẽ trở thành trung sản và quá trình hình thành của họ là thế nào? Liệu chúng ta có thể, và có nên bắt trước họ, để trở thành trung sản hay không?

Trung sản gắn liền với bong bóng bất động sản và chính sách "bần dân dễ trị"

Trung sản là những người nhanh nhạy, có nền tảng gia đình tốt và nắm bắt được thời cơ là những cơn sốt đất nền để đi lên. Như người ta vẫn nói: Chỉ có con người là mất giá và thậm chí là mất phẩm giá, chứ đất làm sao xuống giá được. Hay "mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời".

Trung sản đi lên từ nghề môi giới bất động sản

Tầng lớp trung sản thường là những người có cuộc sống cơ bản, tốt hơn khá nhiều người, đó là có cha mẹ là công nhân viên chức, tuy không giàu nhưng không quá thiếu thốn, con cái được ăn học đàng hoàng. Thậm chí, khi con cái ra trường được tặng cho hẳn một cái nhà nhỏ để vào đời.

Nói thế thì chung chung quá, tôi cũng hơi lú lẫn rồi. Để tôi giới thiệu một người bạn của tôi, là anh Trung Văn Sản vậy.

Anh Trung Văn Sản sinh ra trong gia đình căn bản, có cha mẹ là viên chức nhà nước. Lúc anh ra trường, anh được tặng cho một căn hộ chung cư nho nhỏ để bước vào đời. Anh đi làm như bao người khác, rồi ra riêng. Trong quá trình đó, do anh đẹp trai, lại có nhà, nên anh lập được gia đình khá sớm và thuận lợi, lấy được người vợ cũng nhanh nhạy và tháo vát, lại khá xinh nữa.

Nhưng cũng như bao người khác, anh nhận thấy, dù anh có làm việc chăm chỉ bao nhiêu chăng nữa, thì anh cũng khó mà có thể khá được. Là người nhanh nhạy, anh thấy thị trường bất động sản là một cơ hội lớn, vì giá nhà chỉ có tăng chứ không giảm. Thế là anh bắt đầu thế chấp dùng đòn bẩy tài chính đầu tư vào đất nền, bên cạnh công việc môi giới.

Đúng lúc đó thì đất nền chỗ anh mua bắt đầu sốt. Thực ra thì anh đoán là hạ tầng khu vực đó sẽ phát triển, do công việc trước đây anh làm có liên quan một vài nhà máy và khu công nghiệp tại đó.

Do đó, anh không còn môi giới mua bán chung cư nữa, mà chuyển hẳn sang đất nền vùng ven. Quả thực anh là người nhanh nhạy, lại trung thực, vẻ ngoài dễ mến, hoặc cũng có thể đơn giản là anh gặp may.

Anh dùng đòn bẩy tài chính liên tục và những miếng đất anh mua đều tăng giá nhanh chóng từ gấp rưỡi tới gấp ba, trung bình là gấp đôi chỉ sau một vài năm. Hơn nữa, anh cũng tạo ra dòng tiền rất vững vàng từ việc môi giới đất nền, vì khi cơn sốt đất bắt đầu, thì ai cũng sẵn sàng chồng tiền để mua cả. Vì thế, chỉ trong một vài năm, tài sản của anh nhanh chóng tăng lên 5 ~ 6 lần. Anh có thể mua biệt thự và nghỉ ngơi, với nghề môi giới, nhưng anh không làm vậy.

Vì anh nhận thấy, giá đất đã cao và giao dịch bị chững lại. Không còn thông tin mở đường, xây cầu vv nữa. Khu này đã đô thị hóa tới mức cực đại của nó, hết tiềm năng phát triển thêm. Ngay cả thu nhập từ việc môi giới cũng bắt đầu suy giảm rõ rệt. Để bán được lô đất cần nỗ lực gấp đôi nhưng chốt đơn lại giảm nửa.

Anh trăn trở không biết nên làm gì tiếp. Chính xác là nên buôn đất ở đâu tiếp. Thì vợ anh lại gợi ý hay về quê vợ buôn đất. Chỗ đấy vẫn đất rộng người thưa và quan trọng là chưa sốt đất, nhưng có thể là điểm đến tiếp theo của những cơn sốt đất.

Ngoài ra, vợ anh cũng có bố mẹ vợ có tương đối nhiều đất đai, chủ yếu là đất nông nghiệp, lại là địa bàn của nhà vợ nên cũng không khó để định cư.

Anh đã quyết định chuyển tới quê vợ và tiếp tục buôn đất. Và đây lại là một quyết định đúng. Đất sốt liên tục, tới mức những người bán ra đầu tiên hàng hecta, hàng sào còn phải ngồi khóc vì bán quá rẻ. Là quê vợ nên anh tạo dựng nhanh chóng mối quan hệ với phòng tài nguyên, phòng quy hoạch của địa phương, cũng như các thủ tục rất thuận lợi.

Anh vừa môi giới hẳn dự án, vừa góp vốn buôn dự án, vừa môi giới các lô đất nhỏ. Tài sản của anh nhanh chóng nở ra, anh trở thành trung sản.

Anh sở hữu rất nhiều đất đai, vài căn nhà, và một công việc môi giới hái ra tiền.

Như vậy, chúng ta thấy được rằng trung sản đi lên từ bong bóng bất động sản, thường là những cơn sốt đất nền.

Tổng kết lại về nguyên tắc thành công của trung sản thì:

• Có niềm tin sắt đá vào giá trị bất động sản (sẽ chỉ tăng chứ không bao giờ giảm)
• Thông thạo một địa phương nào đó, thường là quê mình hay quê vợ
• Có vốn ban đầu (cực kỳ quan trọng), và có sự hỗ trợ từ cha mẹ nếu thất bại

Thực ra, muốn trở thành trung sản thì bạn phải không bị rủi ro về dòng tiền. Tức là ngay cả khi bạn thất bại, bạn vẫn có thể ăn bám cha mẹ được. Hãy đảm bảo là cha mẹ có nhà và có lương hưu, và bạn vẫn có phòng riêng sống khá thoải mái. Còn ăn uống thì đáng mấy, cha mẹ bao 10 năm cũng được mà!

Nhưng thường thì ngay từ đầu bạn đã khá thuận lợi, vì cha mẹ mua hẳn cho căn nhà. Hoặc bạn tự mua nhà nhưng cha mẹ cho vay quá nửa, nên bạn cũng nhanh chóng mua được nhà, dù là đang trả góp. Do đó, bạn sẽ có thể lập gia đình khá sớm, cũng thường với người có gia đình bài bản. Vì sớm yên bề gia thất, nên bạn có thể tập trung vào sự nghiệp, mà mục tiêu lớn nhất là kiếm thật nhiều tiền.

Bong bóng bất động sản sẽ biến ước mơ của bạn trở thành hiện thực.

Không phải ai cũng trở thành trung sản

Có quá nhiều người thử và thất bại. Lý do lớn nhất có lẽ là họ bị áp lực tài chính và rủi ro về dòng tiền. Ban đầu, họ chỉ là người thuê nhà, gia đình nghèo không giúp được gì mà thỉnh thoảng cha ốm mẹ bệnh, họ còn phải lo ngược lại cho gia đình.

Vì thế, họ cũng làm nghề môi giới, nhưng không bứt phá lên được. Chỉ là kiếm cơm qua ngày. Cũng có lúc họ thu nhập cả trăm triệu một tháng, nhưng cũng có khi sáu tháng hay một năm không bán được nhà đất nào.

Vì phải bám vào nghề môi giới để kiếm cơm, nên họ phải chọn thị trường ổn định, là nhà ở hay chung cư đô thị. Do đó, quá trình tích lũy vốn rất lâu, và thường xuyên gặp phải những đợt trầm lắng kéo dài, làm tiêu hao bớt tiền bạc đã tích lũy.

Ngoài ra, họ cũng có thể săn đất nền, như bất kỳ một người làm công ăn lương nào khác.

Liệu việc săn đất nền có dễ ăn không? Theo tôi thì không, bởi vì bạn không có thông tin. Bạn chỉ săn khi báo chí đăng tin là có sốt đất, thường bạn là con gà cuối cùng bị úp bô, trở thành chiến sỹ cảm tử.

Và vì dồn hết vốn liếng vào việc mua đất nền, bạn bị rủi ro về dòng tiền nếu đất nền đó không tăng giá, và không bán ra được. Ví dụ bạn cần một số tiền để trang trải, nhưng không bán được, thì bạn phải bán tháo với giá lỗ, mà không đợi được 2~3 năm để nó tăng giá.

Bạn không thể đầu cơ đất nền như một người môi giới chuyên nghiệp vì:

• Bạn không rành khu vực đó bằng họ
• Người môi giới sẽ biết khi nào thị trường bắt đầu đổ vỡ và họ bán ra rất nhanh
• Người môi giới biết giá có thể thoát hàng, và có mạng lưới rộng giúp họ nhanh chóng thoát hàng

Khi cơn sốt qua đi và bong bóng bắt đầu vỡ, bạn giữ giá quá cao dẫn tới không thoát hàng kịp. Bạn cũng không có cách nào để bán hàng, ngoài trông chờ vào môi giới, mà môi giới sẽ ưu tiên thoát hàng của họ trước, hay của bạn trước? Đương nhiên là bạn là người phải thoát hàng sau cùng rồi.

Muốn trở thành trung sản, bạn phải trở thành trùm phân khúc (đất nền), trùm khu vực kìa. Tức là bạn phải làm việc toàn thời gian trong việc môi giới và đầu cơ.

Dân văn phòng đầu cơ thường thất bại và ăn quả đắng là vì vậy.

Nhưng ngay cả môi giới chuyên nghiệp chưa chắc đã thành công. Ví dụ họ cũng là trùm phân khúc, trùm khu vực và làm việc full-time đấy, nhưng khu vực họ làm lại không ... sốt đất. Địa lợi, nhân hòa thì có rồi, nhưng không có thiên thời.

Cho nên, trong cuộc đời, người ta mới bảo "hay không bằng hên". Ngay cả trên app hẹn hò cũng vậy thôi, nếu bạn may mắn, bạn sẽ gặp được một trang tuyệt sắc giai nhân. Nếu không may mắn, bạn phải hi sinh yếu tố gì đó. Nếu là tôi, tôi hi sinh tuổi để đổi lấy nhan sắc! Hoặc nếu nhan sắc không xuất sắc thì phải còn rất trẻ.

Theo nghĩa nào đó, trung sản là những người thực sự may mắn, dựa trên nền tảng tốt từ đầu. Chắc chắn nếu bạn không phải người trung thực, gây cảm tình, có lẽ bạn cũng khó trở thành người môi giới đắt hàng được. Ai bảo ngoại hình không quan trọng nhỉ?

Trung sản đi lên bằng xương máu những con gà

Trung sản đi lên bằng chính sách bong bóng bất động sản để "bần dân dễ trị", tức là phải dựa trên việc lấy tiền của rất nhiều nhà đầu tư khác.

Phải có người đổ tiền vào thì số ít trung sản mới giàu, luôn luôn là như thế. Thực tế thì trung sản cũng chỉ "mua ở đầu gối, bán ra ở vai" mà thôi. Họ ăn một khúc trong quá trình tăng giá. Một miếng đất bị bán sang tay hàng chục lần, mỗi người ăn một ít, và người ôm bom cảm tử cuối cùng chính là loài gà.

Gà có thể là dân văn phòng ôm mộng làm giàu. Họ đọc báo thấy sốt đất, nên nhảy vào mua, mà không ngờ bị đu đỉnh. Rõ ràng, môi giới nào đó đã không trung thực để bản thân, hoặc khách hàng, hoặc bạn của họ có thể thoát hàng.

Nhưng thường môi giới đấy là loại gà què ăn quẩn cối xay. Còn trung sản thường vẫn có bàn tay trong sạch. Tức là trung sản môi giới đất cho khách, rồi lại bán chính mảnh đất đấy cho khách, giúp khách kiếm tiền. Sau đấy, trung sản thấy giá cao rồi thì không mua bán nữa, mà tiếp tục tìm địa phương khác để làm ăn. Cuối cùng, trung sản vẫn luôn đóng vai người tốt.

Nhưng bản chất thì không thay đổi mấy, đó là phải mua rẻ, bán đắt, đúng không?

Nỗi khổ của trung sản: Trung sản không phải là trung lưu

Trung sản dường như là hình mẫu thành công mà thanh niên nên vươn tới. Nhưng bạn cũng nên hiểu nỗi khổ của trung sản một tí, vì trung sản có thể cũng không hạnh phúc như bạn tưởng tượng. Với những người thực sự thiếu tiền thì họ hay nghĩ, nếu có thật nhiều tài sản, họ sẽ hạnh phúc. Chưa chắc đâu nhé!

Trung lưu là những người tạm định nghĩa là kiếm được 600 triệu ~ 1 tỉ/năm trở lên. Tức là đây là nói về DÒNG TIỀN.

Còn trung sản thì có thể họ có nhiều tài sản nhưng chưa chắc tạo ra dòng tiền lớn. Ví dụ, nếu họ nắm 10 tỉ đất nền, thì dòng tiền họ tạo ra là bao nhiêu? 0 đồng!

Đất nền chỉ là tài sản đầu cơ, không phải nhà ở để có thể cho thuê. Về cơ bản nó không tạo ra dòng tiền, mà phải đợi nó tăng giá và bán đi chốt lời.

Trung sản thì bắt buộc phải sử dụng đòn bẩy tài chính. Ví dụ họ có tài sản 5 tỉ, vay thêm 5 tỉ để đầu cơ. Như vậy họ phải trả lãi tiền vay 5 tỉ, nên họ cũng phải làm việc để trả tiền lãi vay, chờ tới khi đất tăng giá để chốt lời. Do đó, họ cần DÒNG TIỀN.

Thường thì dòng tiền của họ đến từ việc môi giới.

Nhưng nếu ví dụ bong bóng xì hơi, do thay đổi chính sách chẳng hạn, việc môi giới bị giảm thu nhập, thì sẽ phải làm thế nào?

Họ sẽ không trả được nợ ngân hàng và có thể bị tịch biên tài sản đầu cơ. Đây không phải là cơn đau đầu dễ chịu.

Như thế, họ phải bán bớt tài sản của mình đi, để nuôi tài sản đầu cơ bằng tiền vay. Và nếu rủi thị trường sụp đổ toàn diện, thì họ sẽ lại trắng tay như thuở ban đầu!

Tất nhiên, nếu là một người thông minh sáng suốt, có lẽ họ nhận thấy thị trường đã bắt đầu thoái trào, nên rút ra sớm, nghĩa là còn 5 ~ 10 tỉ đất nền chẳng hạn.

Nhưng họ không tạo ra được DÒNG TIỀN từ tài sản này. Và khi thị trường thoái trào, công việc môi giới cũng không đem lại thu nhập tốt như trước nữa.

Chưa kể, trung sản hay người giàu cũng áp lực không kém bất kỳ ai, khi mỗi ngày lại thấy tài sản của mình bị giảm giá cả. Có thế là lúc đầu tài sản 10 tỉ nhưng khi đất qua cơn sốt, chỉ còn 8 tỉ, 6 tỉ, liệu có cam lòng không?

Người giàu nắm giữ nhiều tài sản áp lực cao hơn người nghèo nhiều! Đó là lý do không hẳn là cứ giàu là sẽ hạnh phúc.

Con đường trung sản

Dù sao thì cũng nên trở thành trung sản, vì nếu không thì sẽ bị bần cũng hóa.

Việc trở thành trung lưu trở nên khó hơn bao giờ hết, vì con quái vật tư bản thân hữu xuất hiện, khống chế mọi mặt của nền kinh tế. Các doanh nghiệp vừa và nhỏ thì ngày càng trở nên bóc lột hơn.

Bạn không thể mơ giấc mộng trung lưu được nữa!

Ngay cả khi bạn có chuyên môn tốt, người ta cũng không trả bạn mức lương cao nữa. Dù bạn có kinh doanh thì do phải cạnh tranh về giá, biên lợi nhuận rất mỏng, một sự phập phù của thị trường có thể làm bạn phá sản, dù bạn có năng lực cao.

Đây là thời đại của TƯ BẢN BÓC LỘT TOÀN CẦU HÓA, tức là khai thác lao động giá rẻ bằng những nông trại to lớn gọi là CÔNG XƯỞNG.

Làm sao bạn có thể sản xuất bất kỳ thứ gì cạnh tranh với tư bản bóc lột toàn cầu hóa sản xuất số lượng cực lớn với lao động nô lệ cực kỳ rẻ được?

Trừ phi bạn có sản phẩm đặc thù mà tư bản không bắt chước được, hoặc đánh vào thị trường ngách mà tư bản không buồn ngó tới. Nhưng để làm thế, bạn mất nửa đời để tích lũy kiến thức. Bạn chỉ có thể làm thế nếu ngay từ khi ra trường, cha mẹ đã mua tặng bạn một ngôi nhà, và bạn nhanh chóng lập gia đình.

Chứ bạn còn phải lên app hẹn hò, lấy tiền đi bao gái, thì có lẽ, bạn không có đủ năng lượng để phát triển sản phẩm đặc thù nào đâu. Cho dù bạn có thông mình xuất chúng đi nữa, có lẽ, cũng chỉ làm công việc bình thường như bao người.

Nhưng chúng ta nhìn thấy TẤM GƯƠNG TRUNG SẢN rồi mà đúng không nhỉ? Có thể mô phỏng hay không?

Mô phỏng được bạn ạ.

Góp vốn với bạn bè

Con đường tốt nhất để làm giàu chính là đầu cơ đất nền. Nhưng chúng ta còn có công việc khác, sao có thể đi săn đất được?

Cách tốt nhất là có một người bạn công chính và làm về bất động sản, họ sẽ làm mọi thứ, thường là ở quê họ. Bạn chỉ cần góp vốn với họ thôi.

Có nhiều người chỉ làm công ăn lương mà kiếm được nhiều tiền từ cách này. Đúng theo kiểu là đầu tư vài trăm triệu rồi quên đi, đến khi nó tăng giá (đất nền luôn tăng giá!), bán đi thì được chía tiền lời.

Thậm chí tôi cũng có người bạn như thế và có thể tham gia. Ở quê thì người ta cần tiền sẽ bán một miếng lớn rất rẻ, chỉ cần góp vốn vào là mua được một hoặc vài sào. Khi đường được rải nhựa thì bán đi chốt lời. Đây là cách cực kỳ dễ kiếm lời. Còn không thì bạn chia lô ra, bán từng sào một, và cũng kiếm được bộn tiền.

Nguyên tắc vẫn là LỜI TỪ KHI MUA. Tức là phải mua từ người dân thật sự kẹt tiền bán ra, với giá rẻ hơn thị trường (vì đất to và ở quê nên ít người hào hứng "múc").

Chú ý là bạn KHÔNG MUA VỚI GIÁ THỊ TRƯỜNG đúng không? Không lời từ khi mua nghĩa là lỗ từ khi mua.

Do đó, hãy để người bạn môi giới mua thôi. Bạn chẳng nên làm gì. Họ cũng thường quen biết với địa chính nên kiểm tra được quy hoạch và khả năng lên thổ cư (đất thổ cư có giá gấp nhiều lần đất nông nghiệp hay đất ruộng).

Nhưng phải là người bạn công chính mới nên làm thế, không lại mất cả tiền lẫn bạn.

Trung sản chứng khoán

Nếu bạn không có người bạn tốt làm môi giới bất động sản, thì cũng không nên quá buồn. Vẫn còn thị trường chứng khoán kia mà. Bạn có thể trở thành trung sản nhờ chứng khoán!

Lợi thế là rõ ràng: Bạn có thể bắt đầu với số vốn rất nhỏ. Nếu sai, bạn có thể thoát hàng rất nhanh và làm lại từ đầu. Thực tế, năm đầu đầu tư nếu bạn không lỗ thì là may mắn và thuận lợi rồi.

Năm đầu của tôi lãi ngang ... gửi ngân hàng. Đấy là thành công!

Nhưng trung sản chứng khoán đòi hỏi bạn phải không được đánh bạc, vì THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN LÀ SÒNG BẠC KHỔNG LỒ và sẽ luôn là như thế, 90% trên đó là con bạc khát nước.

Bạn không thể đánh bạc để trở thành trung sản được. Bạn phải mua CỔ PHIẾU TỐT với GIÁ HỜI. Và cứ thế tích lũy dần theo năm tháng, với niềm tin giống như trung sản bất động sản: Bất động sản chỉ có lên chứ không xuống.

Thực tế thì bất động sản có xuống. Chứng khoán còn lên xuống thất thường hơn. Nhưng về lâu dài, mọi thứ sẽ về giá trị thực. Nếu bạn tính được giá trị thực và mua ở biên độ an toàn (MOS, Margin of Safety), và ĐỢI ĐỦ LÂU, bạn sẽ kiếm được rất nhiều tiền để trở thành trung sản.

Tại sao không nhỉ?

Thậm chí, nếu bạn không có thời gian, hãy mua quỹ ETF tốt nhất và theo dõi chặt quỹ này, xem tỉ lệ sinh lời hàng năm có còn tốt không. Nếu có thời gian, hãy làm bảng tổng kết các quỹ với nhau. Nếu có quỹ khác tốt hơn, ổn định đã vài năm, chúng ta cũng vẫn có thể thay đổi, hoặc bắt đầu mua mới quỹ đó.

Ngoài ra, thị trường chứng khoán có lợi thế là chúng ta không phải trở thành "trùm khu vực" hay có mối quan hệ với địa chính như bất động sản. Bạn có thể ngồi nhà, đọc báo cáo tài chính chẳng hạn, và ra quyết định đầu tư bằng cách đặt lệnh trên hệ thống. Tất cả chỉ trong nháy mắt!

Không phải dầm mưa dãi nắng ngày nào cả. Nếu bạn cảm thấy mình giàu có và thích chơi tài xỉu một tí, thì sòng bạc này quá ư là tuyệt vời.

Bạn không thể làm vậy với bất động sản. Bất động sản đòi hỏi bạn phải tích lũy vốn lâu, và lại có khi còn phải vay thêm tiền, rồi giao dịch cũng khá mệt mỏi. Nếu lỡ ra bạn cảm thấy thừa tiền muốn cờ bạc giải trí một tí thì cũng khó với bất động sản: Nó nghiêm túc quá!

Hoặc khi bạn cần một ít tiền cho việc cá nhân, bán bớt cổ phiếu dễ hơn là đem bất động sản đi thế chấp.

Trong thời đại in tiền liên tục để "bần dân dễ trị" như thế này, mọi loại tài sản đều bong bóng và cổ phiếu cũng thế.

Do đó, con đường trung sản dễ đi hơn là con đường trung lưu.

Rốt cuộc, TẦM NHÌN VỀ THỜI CUỘC mới giúp chúng ta thành công được. Đây chỉ là chuyết luận để làm phương châm hành động. Người quyết định vẫn là bạn!

Mark