Chào các bạn!
Tiếp theo bài trước, tôi muốn tiếp tục chuyết về cách đầu cơ bất động sản để đi lên CNXH bởi vì một thực tế trần trụi là "làm lụng cả đời không bằng tiền lời lô đất", thật đau lòng! Nhưng cũng không phải ai cũng đủ may mắn đến thế, đa số vẫn là mua đất nhưng đất không tăng, bởi vì: “Cố ý trồng hoa hoa không nở, Vô tâm cắm liễu liễu đâm chồi”. Những người mua đất ở quê gần nhà mẹ vì có số tiền quá nhỏ, nên cũng chẳng bõ gửi tiết kiệm, thì thường tăng gấp 10, 20 lần, còn những người cầm tiền đi săn đất, thì chờ mãi mới lên 10 ~ 20%.
Bởi vì sốt đất hay không hoàn toàn là do bơm thổi, đất mua hú họa thì rất khó sốt, trong lúc đó, đất ở xã X, huyện Y sốt ầm ầm, nên chúng ta bán đi để qua đó mua, ăn ngay mấy chục phần trăm! Trong khi đất cũ thì chẳng thấy lên giá, cũng chẳng thấy mua bán gì, may kiếm được người có đức tin (rằng cứ mua đất giá rẻ hốc bà tó là sẽ có lời) để bán lại. Từ đó, chúng ta tin rằng, nơi nào "rục rịch sốt" hay "đã ra tin" thì cứ thể lướt sóng, ăn vài chục phần trăm là chốt được. Cho tới một ngày chúng ta là kẻ ôm bom cuối, bao nhiêu lợi nhuận ra đi theo chú lái tắc xi ... Đó là một câu chuyện dài và buồn.
Vì thế, buôn đất thì vẫn phải mua lô lớn đất nông nghiệp, đất ruộng, giáp mặt đường là tốt nhất nếu không thì mặt hẻm, mặt ngõ, hoặc càng gần đường càng tốt, găm đấy 5 ~ 10 năm, thế nào chẳng sốt. Giá phải thật rẻ, thường là 250 ~ 500 triệu/sào để chúng ta sẽ dễ dàng bán đi 500 ~ 1000 triệu/sào như bài trước đã nói. Nhưng đối với đa số, mua xong một sào đất thì có khi cũng không làm ăn, mua bán gì được nữa, vì hết vốn. Chưa kể lúc cần tiền gấp mà phải bán lúa non không khéo lại lỗ.
Do đó, có cách khác để đầu cơ, là mua cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản gom được quỹ đất lớn, gọi tắt là "cổ đất". Chúng ta sẽ tính cổ đất có rẻ hay không bằng cách:
Giá 1 mét vuông đất = (Giá trị vốn hóa của doanh nghiệp) / (Diện tích quỹ đất mà doanh nghiệp đang nắm giữ)
Giá trị vốn hóa là Giá cổ phiếu hiện tại nhân với Tổng số lượng cổ phiếu đang lưu hành. Tất nhiên là quỹ đất các doanh nghiệp sở hữu sẽ khác nhau, ví dụ đất đô thị, nhất là trung tâm đô thị, có thể vài ngàn USD một mét là thường, vậy làm sao có thể so sánh đất vàng đất bạc như thế với đám đất dơ bẩn ở chốn khỉ ho cò gáy ở các địa phương được?
Chú ý là chúng ta KHÔNG QUAN TÂM đến loại đất hay tiềm năng, chỉ quan tâm là nó rẻ thì mua. Việc mua gom đất bùn, đất ao, đất xa xôi v.v. ở đâu thì đó là việc của công ty và ban giám đốc, chúng ta không quan tâm. Miễn nó rẻ thì sẽ mua vào thôi.
Vậy giá nào là rẻ? Giả sử chúng ta muốn mua 1 sào (1000 mét vuông) với giá 500 triệu, và bán do dân văn phòng, người làm công ăn lương với giá 1000 triệu, thì 1 mét vuông sẽ là 500 triệu / 1000 mét vuông = 500 ngàn/mét vuông.
Công ty nào đang sở hữu đất với giá 500k/m2 thì chúng ta mua cổ phiếu của công ty đó.
Những điều cần chú ý khi đầu cơ cổ đất
Chúng ta cần phải hiểu ngay từ đầu rằng cổ đất là sự đầu cơ cực kỳ rủi ro. Bạn mua vào cổ đất có giá trị 1 mét vuông đất 500k không đảm bảo bạn sinh lời, bởi vì cổ đất là biến động rất mạnh theo chu kỳ, nó có thể mất 50% giá trị một cách dễ dàng.
Tức là, giá đất còn có thể xuống thấp hơn nữa: 250k/m2.
Tôi nghĩ đây mới là giá với biên độ an toàn (MOS) khi mua cổ đất. Nếu bạn lấy tất cả số tiền bạn có mua ở giá đất 500k/m2, và nó giảm xuống 250k/m2, bạn mất một nửa số tiền nếu bán cắt lỗ ở đáy.
Một khi thị trường bất động sản suy thoái, cổ đất còn suy thoái mạnh hơn nhiều, tâm lý bi quan sẽ thúc đẩy sự bán tháo nhiều hơn nữa. Lúc đó, cầm nhiều đất và có quỹ đất lớn lại có thể trở thành bất lợi, nhất là khi các doanh nghiệp này thường là vay nợ để gom quỹ đất. Nếu họ không thể bán đất ra, hay xây dự án để bán ra, họ sẽ lấy tiền đâu trả nợ? Chắc chắn là để có quỹ đất khổng lồ thì phải cần tiền vay rồi.
Chưa kể, chính sách nhà nước có thể thay đổi một sớm một chiều, như tăng lãi suất lên, khiến tiền lãi của các công ty bất động sản thu gom quỹ đất lớn phải trả nhiều hơn, trong khi thị trường bất động sản suy thoái và không thể bán đất, cũng không thể xây nhà để bán.
Vì thế, cổ đất nếu bị thảm sát hay bị giảm 50% thì cũng là bình thường.
Ngoài ra, trong thời buổi kinh tế suy thoái và nhà nước chuẩn bị bơm tiền kích thích kinh tế, có những nhóm đầu cơ mà tôi gọi là "nhóm lùa gà cổ đất" mọc ra và hót bài tiền sẽ chảy vào chỗ trũng là bất động sản. Vì thế có rất nhiều người FOMO theo, đẩy giá cổ đất lên rất cao.
Nếu bong bóng cổ đất sụp đổ thì sao? Không ai có thể tưởng tượng được mọi thứ sẽ bi thảm như thế nào.
Bởi vì luôn có một TRÙM CUỐI là người-mà-ai-cũng-biết-đó-là-ai-nhưng-không-tiện-nói-ra thao túng tất cả, nhất là giá đất hay cổ đất. Tôi không dám nói tên Trùm Cuối ra đâu, nhưng tôi biết, Trùm Cuối chính là người bật đèn xanh để thổi cổ đất lên, rồi tàn sát tất cả, vừa ích nước, vừa lợi nhà. Bởi vì sớm muộn muốn ổn định kinh tế, muốn ổn định sản xuất, thì phải đánh trung sản thôi.
Nếu một loạt các chính sách bất lợi ra, ví dụ như tăng thuế, đánh thuế bất động sản, kết hợp tăng lãi suất, thì chắc chắn sẽ làm bong bóng bất động sản nổ, dẫn tới cổ đất sẽ bị tắm máu.
Ngay cả nhóm lùa gà cổ đất, hoặc là tay sai của Trùm Cuối, hoặc bản chất chỉ là những người tự nghĩ mình là thiên tài, cũng chỉ là con rối bị thao túng trong thị trường này mà thôi. Người quyết định cuối cùng vẫn là Trùm Cuối và người có lợi cuối cùng cũng là Trùm Cuối.
Do đó, chúng ta chỉ mua khi thảm sát đã xảy ra, và chắc chắn là thảm sát không chỉ một lần. Chúng ta phải mua cổ đất khi giá đất ở biên độ an toàn!
Và có lẽ chỉ nên mua 20~25% số tiền mình có thôi. Nhưng dù sao, đây là cách nhân số tiền lên nhanh nhất, nếu mua được đúng thời điểm và không bị tâm lý FOMO do lùa gà.
Mua cổ phiếu công ty lắm tiền mặt
Như phân tích ở trên, cổ đất có thể bị tắm máu và trải qua đợt sụt giảm kinh hoàng, nghĩa là nếu bạn cầm cổ đất, thì về lâu dài bạn tin rằng giá đất sẽ lên gấp 5, 10 lần, nhưng tài sản của bạn sụt giảm mỗi ngày. Tâm lý của bạn sẽ rất tệ hại và niềm vui sẽ biến thành tro trong miệng.
Giá đất tăng phải phụ thuộc vào sự tăng trưởng tiền tích lũy được của người lao động, để họ mua đất và tạo lợi nhuận cho công ty thu gom đất. Kinh tế suy thoái và chưa phục hồi thì còn lâu nữa mặt bằng giá đất mới lên được, nên có thể bạn mua cổ đất và nắm vài năm mà không thấy lên mấy (và khi bạn vừa bán thì nó tăng ngay!).
Giả sử bạn là người làm công ăn lương và có một số tiền tiết kiệm, bạn biết là kinh tế đang suy thoái, và nhà nước sắp bơm tiền ra để giải cứu, duy trì tăng trưởng GDP nhờ đầu tư công, liệu bạn có mua đất để chống lạm phát không? Lạm phát cao đã thực ra xảy ra rồi đấy!
Bạn sẽ lấy tiền mua đất, hi vọng nhà nước bơm tiền giá đất của bạn sẽ tăng gấp đôi, gấp ba. Mọi người đều nghĩ thế! Vì thế kinh tế suy thoái nhưng đất nền lại sốt nhiều nơi, và bạn phải mua với giá "hơi cao". Nhưng nếu trong tương lai nó tăng 2, 3 lần thì mua "hơi cao" cũng không sao, vẫn dư sức chống được siêu lạm phát đã và đang diễn ra!
Tiếc thay, thu nhập của bạn và mọi người vẫn giảm, và tới một lúc nào đó, giá đất bạn mua không tăng như kỳ vọng, mà bạn lại cạn tiền. Bạn sẽ làm gì? Rao bán với giá cao hơn giá mua. Ai cũng cạn tiền nên sẽ làm thế.
Những người định "làm ăn lớn" vay tiền ngân hàng sẽ cảm thấy khó trả nợ lãi được, bắt đầu rao bán bớt đất của mình, và đặc biệt là khi lãi suất ngân hàng rục rịch tăng lên (có thể là chính sách kiềm chế bong bóng bất động sản), sự bán đất ra sẽ nhiều hơn.
Vì ai cũng bán và những người có thể mua đã cạn tiền (do đã mua trước đó), nên ai sẽ là người mua? Không ai cả! Trừ những người có ít tiền tới mức trước đó không mua được đất!
Vì thế, bạn phải bán ra bằng mọi giá vì cạn tiền, và chấp nhận lời ít, hoặc không lời, thậm chí nếu nhà có việc gấp thì chấp nhận bán lỗ với lý do vô cùng chính đáng "Gia đình là trên hết" mặc dù đã "tan vỡ trong tâm hồn không hề ít".
Nếu bạn chỉ đầu cơ đất nền với mục đích chống lạm phát, thì chúng ta sẽ thấy ngay rằng bạn sẽ khó mà đợi đến khi thị trường nóng sốt trở lại để chốt lời. Bởi vì ai cũng đã làm như bạn! Họ đổ hết tiền đi mua đất nền. Những người có đất nền có tiền lại mua đất nền ở nơi xa hơn và thuê xe ủi lăn nền để bán tiếp, của cải cứ thể bốc hơi hết vào đất. Cả xã hội thiếu tiền và kinh tế tiêu dùng sụp đổ, việc kinh doanh trở nên bết bát, sản xuất đình trệ, vẫn ... như bao năm nay vẫn thế.
Do đó, mọi người đều sẽ bán lúa non vì hết sạch tiền.
Công ty gom quỹ đất lớn thì sao? Họ ngồi trên đống đất và nghĩ đó là đống vàng, nhưng không làm sao sinh lời được, trong khi phải trả lãi ngân hàng dẫn tới cạn kiệt vốn chủ sở hữu. Đống đất đó có thể là đống vàng, nhưng cần rất nhiều thời gian, để ... nền kinh tế phát triển, việc kinh doanh phát đạt và mọi người giàu lên. Đợi tới lúc đó thì công ty buôn đất đã phá sản rồi.
Nên họ cũng phải bán tháo quỹ đất của mình đi, bán với số lượng lớn. Và vì thế mà làm thị trường đất nền rung chuyển, cổ đất có thể lao dốc không phanh, dân đầu cơ thì cay đắng và khóc hết nước mắt. Nếu kịch bản này xảy ra, bong bóng bất động sản vỡ và làm tái sinh các cơ hội làm ăn vốn bị cản trở vì chi phí mặt bằng quá cao.
Lúc này, tiền mặt là vua: Bạn có tiền, bạn có thể gom đất rẻ. Rẻ bao nhiêu cũng có. Hãy nghĩ xem nếu bạn có thể mua rẻ 30~50% so với đỉnh thì sẽ thế nào? Đấy là nếu bạn có tiền tươi thóc thật, chứ không phải là đã dốc cạn túi để mua đất khi nhóm lùa gà cổ đất phát lệnh hiệu triệu "toàn dân thu gom cổ đất".
Bây giờ, hãy tưởng tượng những công ty có một đống tiền trong két, họ vẫn chưa sở hữu bất động sản đáng kể và cũng không biết sẽ dùng tiền vào việc gì. Họ sẽ làm gì? Mua gom đất với giá rẻ mạt từ những công ty bất động sản nợ ngân hàng đầm đìa. Họ sẽ gom được quỹ đất lớn trong thời gian nhanh chóng. Nhờ có mô hình kinh doanh bền vững lợi nhuận cao, họ còn có thể dùng đòn bẩy tài chính để gom nhiều hơn nữa.
Và khi họ gom xong, họ chính là người đẩy giá đất lên tầm mới, là người làm chủ cuộc chơi mới trong một giai đoạn mới. Một chu kỳ mới về đất lại bắt đầu, hơn nữa, lúc này việc bơm tiền giải cứu kinh tế sẽ bắt đầu "có tác dụng", không rõ có giải cứu được kinh tế thật sự hay không, nhưng làm cho các công ty lớn dồi dào tiền mặt gom được một quỹ đất lớn, đồng thời bần cùng hóa dân chúng để làm lao động giá rẻ, đón được làn sóng FDI và xuất khẩu mới mẻ. Từ đó, mở ra một thời kỳ tăng giá huy hoàng của bất động sản.
Hãy nghĩ xem, cổ phiếu quốc dân của chúng ta khi đó sẽ lên cao tới mức nào? Mới nghĩ thôi mà có khi chúng ta đã rùng mình sướng râm ran khắp cả người.
Như vậy, có thể con đường đúng đắn mà chúng ta cần đi chính là tìm những công ty có mô hình kinh doanh tốt, đang tăng trưởng cao, dồi dào tiền mặt để "cắn ngập mặt vào cái càng cua mọng nước" này.
Tôi cũng không chắc tương lai như thế nào, mà chỉ mạo muội dự đoán như vậy thôi. Bởi vì, năm nay cuộc đời tôi rẽ sang một hướng khác hẳn.
Vốn từ lâu tôi chỉ có hai ước mơ là (1) Được làm người công nhân (2) Được chạy xe ôm và năm nay cả hai ước mơ này trở thành hiện thực. Tôi không rõ là khi đi làm tôi có bị trầm cảm không, nhưng cuộc đời xô đẩy tới đâu thì biết tới đó thôi. Chỉ có điều, nếu đã làm công ăn lương thì nhất định phải đầu tư sinh lời tối thiểu 15%/năm, nếu không thì sẽ bị bần cùng hóa (vì nhà đất tăng 12~15%/năm). Ngoài ra, ai mà biết được chúng ta sẽ trầm cảm lúc nào.
Một lúc nào đó, hi vọng rằng chúng ta có thể cạp đất và sống hạnh phúc!
Người Tù Vĩnh Cửu
No comments:
Post a Comment